Beroep financieringsvoorbehoud faalt vanwege ontbreken documentatie hypotheekaanvraag

In een recente zaak oordeelt de Rechtbank Den Haag over een ingeroepen financieringsvoorbehoud De mogelijkheid voor een koper om de ontbinding van een koopovereenkomst in te roepen als hij zijn financiering niet rond krijgt.
» Meer over financieringsvoorbehoud financieringsvoorbehoud. De rechtbank veroordeelt kopers tot betaling van € 76.500, in de kern omdat zij onvoldoende documentatie hebben verschaft aan de verkoper over de afgewezen financiering. Advocaat aansprakelijkheidsrecht Lennard Noordzij licht toe.

Feiten van de zaak

In juni 2020 verkoopt verkoper een woning aan kopers voor € 765.000. In de koopovereenkomst De overeenkomst waarbij de verkoper zich verbindt een zaak te geven aan de koper tegen betaling van een prijs.
» Meer over koopovereenkomst koopovereenkomst van de NVM staat het volgende financieringsvoorbehoud:

“Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering (…) te verkrijgen. (…) Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. (…) onder ‘goed gedocumenteerd’ [wordt] verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop (…) komen partijen overeen dat koper de/het navolgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: minimaal een kopie hypotheekaanvraag en gemotiveerde afwijzing.”

De kopers krijgen de financiering niet rond en doen in augustus 2020 een beroep op deze ontbindende voorwaarde Een ontbindende voorwaarde doet de verbintenis met het plaatsvinden van een gebeurtenis vervallen.
» Meer over ontbindende voorwaarde ontbindende voorwaarde. Daarbij voegen zij een brief van Rabobank, waarin in korte bewoordingen de aanvraag voor een financiering wordt afgewezen. Het inkomen van kopers is niet toereikend. De verkoper stelt dat dit een onvoldoende gedocumenteerd stuk betreft in de zin van de overeengekomen ontbindende voorwaarde. Kopers hebben daarom geen geldig beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde en zijn volgens verkopers gehouden 10% van de koopsom aan boete te betalen.

Hypotheekaanvraag niet bijvoegen is tekortkoming

De rechtbank geeft verkoper gelijk. Partijen zijn het er volgens de rechtbank over eens dat de bedoeling van de documentatieplicht was om verkoper in staat te stellen te controleren of kopers voldoende inspanningen hadden verricht om de financiering rond te krijgen. De rechtbank stelt vast dat de afspraak een kopie van de hypotheekaanvraag en gemotiveerde afwijzing te overleggen een harde verplichting betreft waaraan kopers moeten voldoen. Omdat daar niet aan is voldaan, is er sprake van een tekortkoming Alle gevallen waarin hetgeen de schuldenaar verricht in enig opzicht achter blijft bij hetgeen de verbintenis vergt, ongeacht of deze handelwijze de schuldenaar toerekenbaar is of niet.
» Meer over tekortkoming tekortkoming van kopers, is de koopovereenkomst terecht door verkoper ontbonden en zijn kopers in principe de 10%-boete verschuldigd.

Kan tekortkoming kopers worden toegerekend?

Kopers betogen dat hen niet kan worden verweten dat zij de hypotheekaanvraag niet hebben verstrekt, omdat de Rabobank geen kopie van de hypotheekaanvraag heeft kunnen verstrekken. De rechtbank vindt dat de kopers daarvoor onvoldoende stukken hebben aangedragen. Maar zelfs indien ervan wordt uitgegaan dat de Rabobank geen hypotheekaanvraag heeft kunnen verstrekken, dan had van kopers volgens de rechtbank mogen worden verwacht dat zij verkoper vóór het verstrijken van de overeengekomen termijn op andere wijze gedocumenteerd in staat zouden stellen te controleren of zij aan hun inspanningsverplichting voor de hypotheekaanvraag hadden voldaan. Bijvoorbeeld met documenten waaruit blijkt voor welk bedrag financiering was aangevraagd. De korte afwijzingsbrief is onvoldoende.

Matiging boete?

Kopers verzoeken daarnaast de rechter de boete van € 76.500 te matigen. Zij voeren aan dat de overeengekomen boete gelet op de prijsontwikkeling in de woningmarkt disproportioneel is. Verkoper stelt daar tegenover dat hij de woning opnieuw heeft geprobeerd te verkopen, maar dat slechts twee biedingen van rond de € 700.000 zijn ontvangen. Uiteindelijk is het pand binnen de familie verkocht voor € 720.000.

Op grond van de wet kan de rechter een contractuele boete matigen. De rechter dient die bevoegdheid terughoudend te hanteren. Matiging is alleen aan de orde als toepassing van het boetebeding Een beding dat bij een zeker tekortschieten (een handelen, of een nalaten) de schuldenaar verplicht tot betaling van een geldsom of een andere verplichting.
» Meer over boetebeding boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daardoor onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal volgens de Hoge Raad niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst Een meerzijdige rechtshandeling, waarbij een of meer partijen jegens een of meer andere partijen een verbintenis aangaan.
» Meer over overeenkomst overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. Het enkele uiteenlopen van schade en boete is onvoldoende grond voor matiging.

Conclusie rechtbank

De rechtbank legt het verzoek tot matiging op grond van dit beoordelingskader naast zich neer. Zij stelt daarbij voorop dat het boetebeding een gebruikelijk beding is in koopovereenkomsten voor woningen. Ook de hoogte van de boete – 10% van de koopsom – is gebruikelijk. De boete geldt bovendien voor beide partijen; indien één partij de koopovereenkomst niet nakomt, is de andere partij de boete verschuldigd. De rechtbank veroordeelt kopers tot betaling van de 10% boete: € 76.500.