Opgelegde boete verhalen op hypotheekadviseur: wanneer is dit mogelijk?

Het komt regelmatig voor dat verkopers een koopcontract ontbinden, omdat kopers de hypotheek niet tijdig rondkrijgen en zich niet (tijdig) op het overeengekomen financieringsvoorbehoud De mogelijkheid voor een koper om de ontbinding van een koopovereenkomst in te roepen als hij zijn financiering niet rond krijgt.
» Meer over financieringsvoorbehoud financieringsvoorbehoud hebben beroepen. Kopers zien zich dan veelal geconfronteerd met een aanzienlijke boete, meestal 10% van de koopsom. In sommige gevallen slagen de kopers er vervolgens in deze boete te verhalen op hun hypotheekadviseur, omdat die zijn zorgplicht De verplichting van een opdrachtnemer om de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen.
» Meer over zorgplicht zorgplicht heeft geschonden. Advocaat aansprakelijkheidsrecht Denise Janssen bespreekt welke omstandigheden hierbij een rol spelen aan de hand van relevante rechtspraak.

Zorgplicht hypotheekadviseur

Op grond van artikel 7:401 van het Burgerlijk Wetboek moet een hypotheekadviseur bij zijn werkzaamheden de zorg van een goede opdrachtnemer in acht nemen. Hij is aansprakelijk voor de negatieve gevolgen van zijn advies, indien een ‘redelijk handelend en redelijk bekwaam’ adviseur dat advies niet zou hebben gegeven.

Bewaken termijn financieringsvoorbehoud

Het bewaken van termijnen van een financieringsvoorbehoud, behoort in beginsel niet tot de werkzaamheden van een hypotheekadviseur die bemiddelt bij de totstandkoming van een hypotheek. Niettemin kan de zorgplicht van de hypotheekadviseur onder bepaalde omstandigheden met zich meebrengen dat hij zijn klant tijdig dient te waarschuwen voor het verstrijken van de termijn voor het inroepen van een financieringsvoorbehoud.

Mogelijke verplichtingen van de hypotheekadviseur

Uit de rechtspraak volgt dat de hypotheekadviseur zijn klant in zo’n geval dient te waarschuwen voor bijvoorbeeld het verstrijken van een termijn en zich zo nodig moet inspannen om verlenging van die termijn te verkrijgen en/of zijn klant zodanig moet informeren en adviseren, dat deze klant nog in staat zal zijn de schade – die in de regel dreigt bij het niet verkrijgen van financiering – te voorkomen of te beperken.

Omstandigheden

Om te bepalen of een dergelijke verplichting op een hypotheekadviseur rust, hangt af van diverse omstandigheden. Uit de rechtspraak is af te leiden dat in ieder geval de volgende omstandigheden een belangrijke rol spelen: (I) of de adviseur bekend was met de inhoud van het financieringsvoorbehoud en de termijn voor het inroepen daarvan, (II) of het voorzienbaar was dat het problematisch zou worden dat een (tijdige) financiering zou worden verkregen, (III) of de kopers deskundig waren of werden bijgestaan door een deskundige partij (zoals een makelaar), (IV) wat de omvang van de aan de hypotheekadviseur verstrekte opdracht De overeenkomst waarbij iemand anders dan op grond van een arbeidsovereenkomst diensten verrichten voor een opdrachtgever.
» Meer over opdracht opdracht was en (V) wat de hoogte van het financiële risico voor kopers en (VI) of er bijvoorbeeld bepaalde verwachtingen door de adviseur zijn gewekt.

Bewijslast

Het ligt uiteindelijk op de weg van de klant (koper) om aan de hand van diverse omstandigheden te stellen en te onderbouwen dat de hypotheekadviseur in dat specifieke geval daadwerkelijk zijn zorgplicht heeft geschonden en aansprakelijk dient te worden gehouden voor de aan de klant opgelegde boete. De klant zal daarbij ook moeten aantonen dat deze boete in causaal verband staat met het handelen of nalaten van de adviseur. De boete moet hier dus het gevolg van zijn geweest.