Algemene voorwaarden: de N van de NVM-voorwaarden

Diverse brancheorganisaties hebben ten behoeve van hun leden algemene voorwaarden opgesteld. Zo ook de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). Deze vereniging heeft de zogenoemde NVM-voorwaarden opgesteld. Advocaat verbintenissenrecht Geertje Strik legt uit wat dit voor voorwaarden zijn, benoemt de voordelen en legt uit welke voorwaarden op dit moment gelden voor een professionele partij en welke voor een consument Een natuurlijke persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.
» Meer over consument consument.

Werkingssfeer van de NVM-voorwaarden

De NVM-voorwaarden zijn van toepassing op de totstandkoming en de uitvoering van een tussen een consument of een professionele partij en een makelaar gesloten overeenkomst Een meerzijdige rechtshandeling, waarbij een of meer partijen jegens een of meer andere partijen een verbintenis aangaan.
» Meer over overeenkomst overeenkomst van opdracht De overeenkomst waarbij iemand anders dan op grond van een arbeidsovereenkomst diensten verrichten voor een opdrachtgever.
» Meer over opdracht opdracht tot dienstverlening met betrekking tot onroerende zaken die in Nederland gelegen zijn.

Verschillende versies NVM-voorwaarden en de voordelen

Voor professionele opdrachtgevers bestaat op dit moment een versie uit 2011 van de Algemene Voorwaarden NVM. Voor consumenten gelden de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM uit 2015. Voordelen van deze branchevoorwaarden zijn dat zowel binnen als buiten de betreffende branche bekend is onder welke voorwaarden in het algemeen wordt gecontracteerd.

Geschil over Algemene Consumentenvoorwaarden NVM

Regelmatig ontstaan er geschillen over deze voorwaarden. Zeer recent op 16 februari 2018 heeft de rechtbank Amsterdam vonnis gewezen. Een Amsterdamse makelaar meende recht te hebben op courtage Beloning voor een door een opdrachtnemer verrichte prestatie.
» Meer over courtage courtage nadat de opdracht, waarop de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM van toepassing waren, door de consument was beëindigd.

Makelaarskantoor versus consument

Het makelaarskantoor is een bemiddelingsovereenkomst De overeenkomst waarbij een tussenpersoon voor de opdrachtgever overeenkomsten met derden tot stand brengt.
» Meer over bemiddelingsovereenkomst bemiddelingsovereenkomst aangegaan met een consument. Gedurende deze overeenkomst heeft de consument op eigen houtje een woning in Amsterdam gekocht. Hierop vorderde de makelaar toch courtage van de consument. Uit artikel 14 van de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM volgt namelijk dat de consument courtage verschuldigd is indien tijdens de looptijd van de bemiddelingsopdracht een overeenkomst met betrekking tot een onroerende zaak Onroerend zaken zijn o.m. de grond en gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd.
» Meer over onroerende zaak onroerende zaak tot stand gekomen is. Dit geldt ook indien de overeenkomst niet het gevolg is van door de makelaar verleende diensten, tenzij het een opdracht betreft buiten het gebied waarop de opdracht betrekking heeft. De consument beriep zich op deze tenzij-bepaling en stelde dat de gekochte woning niet in een wijk stond die binnen het overeengekomen zoekgebied valt.

De tenzij-bepaling in algemene voorwaarden

De advocaat van het makelaarskantoor stelde dat de bemiddelingsovereenkomst voor ging op de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM en dat de tenzij-bepaling uit de NVM-voorwaarden waarop de consument een beroep deed, niet uit de overeenkomst zelf bleek. In de overeenkomst was echter bepaald dat courtage betaald dient te worden “[…] voor zover dit uit de van toepassing verklaarde voorwaarden voortvloeit”. De Algemene Consumentenvoorwaarden NVM zijn dus van toepassing verklaard op deze overeenkomst en uit deze overeenkomst volgt niet dat van deze voorwaarden is afgeweken. De advocaat van de consument kon zich met succes beroepen op de tenzij-bepaling uit de algemene voorwaarden. Nu bovendien inderdaad bleek dat de gekochte woning niet in een wijk stond die binnen het overeengekomen zoekgebied viel, wees de kantonrechter de vordering van het makelaarskantoor af.

2017: nieuwe versie consumentenvoorwaarden?

Door Verenging Eigen Huis, de Consumentenbond en makelaarsorganisatie VastgoedPro is een nieuwe versie van algemene consumentenvoorwaarden geïntroduceerd. Op 1 juni 2017 zijn deze nieuwe voorwaarden ingegaan. Deze voorwaarden zouden leesbaarder, begrijpelijker en inhoudelijk een algehele verbetering zijn ten opzichte van de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM uit 2015. De NVM heeft deze voorwaarden echter nog niet overgenomen en hanteert nog altijd haar eigen voorwaarden uit 2015. Of de NVM zich zal aansluiten bij deze nieuwe voorwaarden, zal de toekomst moeten uitwijzen. Onze advocaten hebben veel ervaring met branchevoorwaarden zoals de NVM-voorwaarden en geschillen hierover.