Aannemer aansprakelijk voor gebrek verkocht huis

Een interessante uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden over de gebrekenregeling bij aannemingsovereenkomsten. In het algemeen moet je als opdrachtgever de verantwoordelijke aannemer de gelegenheid geven om gebreken te herstellen voordat je aanspraak kan maken op schadevergoeding. Maar wat als je het huis inmiddels hebt verkocht? Volgens het Hof is in dat geval nakoming door de aannemer onmogelijk en heb je direct recht op schadevergoeding. Advocaat bouwrecht Marco Guit legt uit hoe het zit.

Gebreken aan het dak na oplevering: herstelkosten

In deze zaak speelde het volgende. Een aannemer had in opdracht De overeenkomst waarbij iemand anders dan op grond van een arbeidsovereenkomst diensten verrichten voor een opdrachtgever.
» Meer over opdracht opdracht van de opdrachtgever een huis gebouwd. Na oplevering heeft de opdrachtgever de woning verkocht aan een derde. Voorafgaand aan de eigendomsoverdracht heeft de koper een inspectie laten uitvoeren aan de woning. Hieruit bleek o.m. dat het dak dusdanig gebrekkig was dat deze geheel gesloopt en vervangen moest worden. De koper heeft de opdrachtgever aansprakelijk gesteld voor de herstelkosten. De opdrachtgever heeft vervolgens in een procedure de aannemer aangesproken om deze herstelkosten te vergoeden. De opdrachtgever baseert zijn vordering op tekortkoming Alle gevallen waarin hetgeen de schuldenaar verricht in enig opzicht achter blijft bij hetgeen de verbintenis vergt, ongeacht of deze handelwijze de schuldenaar toerekenbaar is of niet.
» Meer over tekortkoming tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst Een meerzijdige rechtshandeling, waarbij een of meer partijen jegens een of meer andere partijen een verbintenis aangaan.
» Meer over overeenkomst overeenkomst (wanprestatie). De rechtbank heeft de vordering van de opdrachtgever afgewezen. De opdrachtgever gaat in hoger beroep Ons burgerlijk procesrecht kent het beginsel dat er onderzocht wordt in twee instanties: een ieder heeft het recht op een nieuwe behandeling van de zaak door een hogere rechter.
» Meer over hoger beroep hoger beroep.

Hof: nakoming overeenkomst blijvend onmogelijk

In hoger beroep voert de aannemer als verweer aan dat de opdrachtgever geen aanspraak heeft op een schadevergoeding omdat hij de aannemer nooit in de gelegenheid heeft gesteld de gebreken aan het dak te herstellen. Het hof overweegt dat van de opdrachtgever, nu hij geen eigenaar meer is, niet kan worden verwacht dat hij de aannemer nog de gelegenheid moet geven de gebreken te herstellen. Dit oordeel brengt met zich mee dat deugdelijke nakoming jegens de opdrachtgever blijvend onmogelijk is geworden. Het recht op schadevergoeding ontstaat dan direct.

Kosten luxer dak niet voor rekening aannemer

Wat betreft deze schadevergoeding overweegt het Hof nog het volgende. De koper heeft een luxer dak aangebracht dan de aannemer op grond van de aannemingsovereenkomst verplicht was te leveren. De extra kosten hiervan komen niet voor rekening van de aannemer want dit betreft geen schade die als gevolg van de tekortkoming aan de aannemer kan worden toegerekend.

Verzuim vereist voor recht op schadevergoeding

Deze zaak is een mooi voorbeeld van het leerstuk “blijvende onmogelijkheid tot nakoming”. In beginsel heb je als partij bij een overeenkomst pas recht op schadevergoeding als de wederpartij De tegenpartij in een procedure of de partij met wie een contract is gesloten.
» Meer over wederpartij wederpartij in verzuim De situatie dat, en de periode waarin een schuldenaar nalaat een opeisbare prestatie te verrichten.
» Meer over verzuim verzuim is. Verzuim treedt over het algemeen in als de  wederpartij schriftelijk in gebreke is gesteld ( ingebrekestelling Een schriftelijke aanmaning waarbij de schuldenaar die tekortschiet in gebreke wordt gesteld en hem een redelijke termijn voor nakoming wordt gesteld.
» Meer over ingebrekestelling ingebrekestelling) en hij niet nakomt binnen de door de schuldeiser gegeven termijn. Behoudens enkele uitzonderingen, ontstaat het recht op schadevergoeding dus pas nadat een hersteltermijn ongebruikt is verstreken. Als de tekortkoming zodanig is dat nakoming van een overeenkomst onmogelijk is, dan heeft het geven van een hersteltermijn natuurlijk geen zin. Daarom ontstaat het recht op schadevergoeding bij blijvende onmogelijkheid op nakoming direct. Wanneer een tekortkoming redelijkerwijs niet meer kan worden hersteld, hangt af van de omstandigheden van het geval zoals blijkt uit bovengenoemde uitspraak.