Aannemer zet opdrachtgever onder druk met opschorting: misbruik van omstandigheden?

Het komt geregeld voor dat een aannemer een extra betaling probeert af te dwingen door de nakoming van haar verplichtingen, zoals de uitvoering van werkzaamheden, stil te leggen. Als de opdrachtgever door die opschorting klem komt te zitten, is er een goede kans dat de aannemer succes boekt. Maar maakt de aannemer dan geen Wat is misbruik van omstandigheden Een rechtshandeling is tot stand gekomen onder misbruik van omstandigheden indien men weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden, zoals noodtoestand, afhankelijkheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling.
» Meer over wat is misbruik van omstandigheden misbruik van omstandigheden? Die vraag stond centraal in een zaak die een projectontwikkelaar tegen aannemer Ballast Nedam aanspande. Advocaat vastgoedrecht Denise Janssen legt uit hoe de rechtbank Rotterdam hiernaar keek.

Aannemer schortte op vanwege meerwerk

Ballast Nedam en de projectontwikkelaar wilden samen het appartementencomplex “De Cooltoren” in Rotterdam bouwen. De aanneemsom De prijs die een opdrachtgever aan een aannemer verschuldigd is in het kader van een aannemingsovereenkomst.
» Meer over aanneemsom aanneemsom bedroeg ca. 66 miljoen euro. In de aannemingsovereenkomst De opdracht aan een aannemer om tegen een aanneemsom een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen.
» Meer over aannemingsovereenkomst aannemingsovereenkomst was bepaald dat de projectontwikkelaar 20 miljoen euro in een escrow moest storten. Nog voordat de eerste heipaal was geslagen, raakten partijen met elkaar in onmin. Door aanzienlijke wijzigingen in het funderingsontwerp ontstond veel meerwerk. Ballast Nedam vond de gevolgen van het meerwerk Verrichtingen van de aannemer aan een werk die buiten het overeengekomen werk vallen.
» Meer over meerwerk meerwerk zo groot, dat zij het sluiten van aannemingsovereenkomsten met de kopers van de appartementen in de Cooltoren en het verkrijgen van de verplichte certificaten van de Woningborg garantie De waarborg dat een gekocht product deugdelijk is.
» Meer over garantie Garantie– en Waarborgregeling opschortte.

Opschorting brengt projectontwikkelaar in grote problemen

Dat stelde de projectontwikkelaar voor een acuut probleem: zonder woningborgcertificaten en aannemingsovereenkomsten kon zij de appartementsrechten niet leveren aan de kopers. Dat betekende dat zij de koopsommen ook niet ontving, terwijl zij die nodig had om de voortgang van het project te financieren. Daarom startte de projectontwikkelaar een kort geding tegen Ballast Nedam.

Voorzieningenrechter: opschorting is onterecht

Met succes: de voorzieningenrechter oordeelde dat Ballast Nedam onvoldoende aannemelijk maakte dat de wijzigingen in het funderingsontwerp haar de bevoegdheid gaven om op te schorten. Het meerwerk leverde op dat moment (nog) geen afdwingbare verplichting op, terwijl dat een vereiste is om te kunnen opschorten. Ballast Nedam werd veroordeeld tot nakoming van haar verplichtingen op straffe van een dwangsom De veroordeling om een geldsom te betalen wegens het niet voldoen aan een vonnis.
» Meer over dwangsom dwangsom. Maar de voorzieningenrechter bepaalde ook dat Ballast Nedam geen dwangsom verschuldigd was voordat de projectontwikkelaar had voldaan aan de verplichting om 20 miljoen euro in een escrow te storten.

Tweede opschorting: projectontwikkelaar gaat akkoord met meerwerk

Het vonnis van de voorzieningenrechter werd daardoor een pyrrusoverwinning. Ballast Nedam schortte de afgifte van de woningborgcertificaten nog steeds op zolang de escrow niet werd betaald. Maar de projectontwikkelaar had koopsommen van de appartementen – en dus de certificaten – ook nodig om 20 miljoen euro in een escrow te kunnen storten. Een faillissement dreigde. Ballast Nedam was bereid om van de escrow af te zien als de projectontwikkelaar extra contracten tekende waarin een forse bijbetaling voor het meerwerk werd overeengekomen.

Misbruik van omstandigheden?

De projectontwikkelaar koos eieren voor haar geld en tekende, maar voelde zich zodanig onder druk gezet dat zij opnieuw een procedure tegen Ballast Nedam startte. Ditmaal stelde zij dat Ballast Nedam misbruik had gemaakt van de omstandigheden door ondertekening van de meerwerkovereenkomsten te verlangen toen de projectontwikkelaar zich feitelijk in een dwangpositie bevond. De projectontwikkelaar meende dat zij daardoor veel te veel heeft betaald voor het meerwerk.

Drempel voor misbruik is hoog

Een beroep op misbruik van omstandigheden slaagt echter maar zelden. De drempel is hoog. Misbruik is pas aanwezig wanneer iemand de totstandkoming van de overeenkomsten bevordert, terwijl zij weet dat de wederpartij De tegenpartij in een procedure of de partij met wie een contract is gesloten.
» Meer over wederpartij wederpartij daartoe wordt bewogen door bijvoorbeeld een noodtoestand of afhankelijkheid.

Rechter: gebruik van omstandigheden is nog geen misbruik

Die drempel haalde de projectontwikkelaar niet. De rechtbank oordeelde dat zelfs als de projectontwikkelaar zo klem zat als zij betoogde, dat grotendeels voor haar eigen risico kwam. De verplichting om 20 miljoen euro in een escrow te storten bestond immers al, terwijl de projectontwikkelaar niet gedwongen was om die verbintenis aan te gaan. En ook als Ballast Nedam gebruik had gemaakt van de omstandigheden waarin de projectontwikkelaar verkeerde, dan is dat nog geen misbruik: het overschrijden van de grenzen van het betamelijke in het economische verkeer. Relevant is onder meer dat beide partijen iets te winnen hadden bij de meerwerkovereenkomsten en iets te verliezen als ze er niet uit waren gekomen.

Vragen over opschorten, meerwerk of misbruik van omstandigheden?

Hoewel opschorting vaak voorkomt, is misbruik van omstandigheden dus niet snel aan de orde. Heeft u vragen over opschorten, meerwerk of misbruik van omstandigheden? De advocaten van AMS hebben de ervaring om u verder te helpen.