Bouwgeschil bij de arbitrageraad: een pragmatische procedure

In veel bouwcontracten is een arbitrageclausule Een bepaling in een contract, statuten of algemene voorwaarden waarin partijen overeenkomen toekomstige geschillen die tussen hen zouden kunnen ontstaan te beslechten door middel van arbitrage
» Meer over arbitrageclausule arbitrageclausule opgenomen. Geschillen tussen aannemer en opdrachtgever moeten dan voorgelegd worden aan de Raad van arbitrage Particuliere geschillenbeslechting buiten de overheidsrechtspraak om.
» Meer over arbitrage Arbitrage voor de bouw en niet aan een gewone rechter. De arbitrage Particuliere geschillenbeslechting buiten de overheidsrechtspraak om.
» Meer over arbitrage arbitrageprocedure is in grote lijnen gelijk aan een gewone procedure, maar er is een belangrijk verschil. Arbiters benaderen een geschil vaak pragmatisch (zonder evenwel afbreuk te doen aan de juridische aspecten van het geschil). Advocaat bouwrecht Marco Guit legt aan de hand van een recente zaak uit hoe een eenvoudige bouwgeschil bij de arbitrageraad in zijn werk gaat.

Raad van Arbitrage bij ontbinding bouwovereenkomst

In de zaak die in deze blog als voorbeeld dient, had een opdrachtgever een geschil met zijn aannemer. De aannemer was ingeschakeld om een recreatiewoning voor opdrachtgever te bouwen. Na oplevering klaagde de opdrachtgever bij de aannemer over gebreken. Bij de Raad van Arbitrage vorderde de opdrachtgever primair ontbinding van de bouwovereenkomst en subsidiair vergoeding van de schade.

Gebreken te klein voor ontbinding

Arbiters stellen voorop dat in beginsel iedere tekortkoming Alle gevallen waarin hetgeen de schuldenaar verricht in enig opzicht achter blijft bij hetgeen de verbintenis vergt, ongeacht of deze handelwijze de schuldenaar toerekenbaar is of niet.
» Meer over tekortkoming tekortkoming ontbinding van de overeenkomst Een meerzijdige rechtshandeling, waarbij een of meer partijen jegens een of meer andere partijen een verbintenis aangaan.
» Meer over overeenkomst overeenkomst rechtvaardigt, tenzij de tekortkomingen te gering van betekenis zijn. Arbiters zijn van oordeel dat zulks in onderhavige geschil het geval is: de vermeende gebreken zijn te klein om ontbinding met haar gevolgen te rechtvaardigen. Wel kan de overeenkomst partieel worden ontbonden voor dat deel van het werk dat door ondernemer niet deugdelijk is verricht. Opdrachtgever heeft dan in beginsel recht op een vervangende schadevergoeding voor die gebreken.

Stel gebrekenlijst op voor arbiters!

Na deze juridische overweging gaan de arbiters over tot een pragmatische en overzichtelijke behandeling van het geschil. De arbiters hebben de opdrachtgever gevraagd een lijst van alle gebreken op te stellen met de vermelding wanneer de gebreken aan de aannemer zijn gemeld. Vervolgens gaan zij puntsgewijs ieder gebrek van de lijst af.

Sprake van verborgen gebreken?

Per klacht wordt allereerst beoordeeld of er sprake is van een gebrek en of dit gebrek aan de aannemer kan worden toegerekend. Vervolgens wordt onderzocht of het gebrek bij de oplevering had moeten worden opgemerkt. Een aannemer is namelijk niet aansprakelijk voor gebreken die tijdens de oplevering al aanwezig waren maar waarover de opdrachtgever niet heeft geklaagd. Uitzondering geldt voor verborgen gebreken: gebreken die wel al aanwezig waren, maar die de opdrachtgever niet had hoeven constateren.

Schadevergoeding na vaststelling gebrek

Als de arbiters hebben vastgesteld dat er sprake was van een (verborgen) gebrek waarvoor de aannemer aansprakelijk is, gaan zij over tot vaststelling van de schadevergoeding. Hierbij varen zij veelal op hun expertise (arbiters komen over het algemeen uit de bouwwereld en zijn geen juristen). Ook wordt gekeken naar de door de aannemer begrote of in rekening gebrachte kosten voor de betreffende werkzaamheden. Er wordt vervolgens een billijke vergoeding vastgesteld ter compensatie van het gebrek.

Verrekening over en weer in scheidsrechterlijk vonnis

Het komt regelmatig voor dat in afwachting van de uitkomst van een arbitrageprocedure de opdrachtgever de laatste termijn achterhoudt. De aannemer vordert dan meestal betaling van dit bedrag in reconventie. In dat geval wordt in het scheidsrechterlijk vonnis hetgeen partijen over en weer nog aan elkaar moeten betalen verrekend zodat er een eindafrekening plaatsvindt.