Impasse in bouwgeschil: was opdrachtgever of aannemer het eerst in verzuim?

In een recente bouwzaak stonden de aannemer en opdrachtgever lijnrecht tegenover elkaar. Partijen vonden allebei dat de ander wanprestatie Niet nakomen van verplichtingen uit overeenkomst maakt schadeplichtig.
» Meer over wanprestatie wanprestatie had gepleegd bij de uitvoering van de bouwovereenkomst. Deze patstelling werd versterkt doordat zij beiden een beroep deden op een recht van opschorting: de opdrachtgever op zijn algemene opschortingsrecht Het recht van een schuldenaar de nakoming van zijn verbintenis op te schorten totdat de schuldeiser zijn opeisbare vordering op schuldenaar heeft voldaan.
» Meer over opschortingsrecht opschortingsrecht en de aannemer op zijn retentierecht Het recht van een schuldeiser om een zaak van de schuldenaar onder zich te houden totdat zijn vordering is voldaan.
» Meer over retentierecht retentierecht. Wie deed terecht een beroep op opschorting en wie moet zijn positie verlaten? Advocaat bouwrecht Marco Guit vat de uitspraak van de Raad van arbitrage Particuliere geschillenbeslechting buiten de overheidsrechtspraak om.
» Meer over arbitrage Arbitrage samen.

Retentierecht van aannemer

Het retentierecht van de aannemer is een bijzonder opschortingsrecht. Als de opdrachtgever in verzuim De situatie dat, en de periode waarin een schuldenaar nalaat een opeisbare prestatie te verrichten.
» Meer over verzuim verzuim is, heeft de aannemer het recht om het bouwwerk ‘onder zich te houden’. Dit doet hij door het werk/bouwterrein voor de opdrachtgever ontoegankelijk te maken (omheining met hekken is meestal voldoende). De opdrachtgever daarentegen kan in geval van verzuim door de aannemer een beroep doen op het algemene opschortingsrecht. Hij mag zijn verplichting om te betalen opschorten zolang de aannemer in verzuim is. Als er echter geen sprake is van verzuim van de aannemer tijdens het opschorten van de betaling, dan is de opdrachtgever zelf in verzuim!

Opschortingsrecht van opdrachtgever

In deze zaak was er tijdens de bouw een geschil ontstaan. De opdrachtgever was van mening dat het werk niet deugde en dat bovendien de aannemer de uiterste opleverdatum niet had gehaald. Opdrachtgever schortte daarom de betaling van de bouwtermijnen op. De aannemer betwistte dat hij tekort was geschoten en merkte de opschorting door de opdrachtgever aan als een verzuim van de opdrachtgever zelf. De aannemer deed vervolgens een beroep op zijn retentierecht.

Raad van Arbitrage bevoegd

In de aannemingsovereenkomst De opdracht aan een aannemer om tegen een aanneemsom een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen.
» Meer over aannemingsovereenkomst aannemingsovereenkomst was bepaald dat de Algemene Voorwaarden voor Aanneming van werk 2013 ( algemene vergadering Het orgaan binnen verenigingen en vennootschappen met in aandelen verdeeld kapitaal met alle bevoegdheid die niet aan het bestuur of aan anderen is toegekend.
» Meer over algemene vergadering AVA 2013) van toepassing waren. Hierin staat een arbitragebeding dat verwijst naar de Raad van Arbitrage. De opdrachtgever legde dus het geschil voor aan de Raad van Arbitrage en vorderde o.a. opheffing van het retentierecht.

Wie het eerst in verzuim?

De hoofdvraag in deze procedure was of de aannemer terecht een beroep op zijn retentierecht had gedaan. Met andere woorden, was de opdrachtgever in gebreke met betalen of mocht de opdrachtgever zijn betalingen opschorten vanwege gebreken in de uitvoering? Wie van partijen was het eerst in verzuim geraakt?

Aannemer niet tekortgeschoten

De arbiters overwegen dat er geen contractuele uiterste opleverdatum was overeengekomen. Op dit punt kon de aannemer dus niet in verzuim raken. Daarnaast geldt dat op het moment van de opschorting door opdrachtgever het werk nog in volle gang was. Dat er toen nog sprake was van tekortkomingen is niet onbegrijpelijk. Het werk was nog niet af. Dit betekent niet dat de aannemer toen al tekort was geschoten.

Amsterdam advocaat bouwrecht

Daarentegen stellen de arbiters vast dat de opdrachtgever wel te laat was met betalen van de opeisbare bouwtermijnen. De opdrachtgever had geen grond om de betaling op te schorten. De conclusie is dan ook dat de opdrachtgever tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst Een meerzijdige rechtshandeling, waarbij een of meer partijen jegens een of meer andere partijen een verbintenis aangaan.
» Meer over overeenkomst overeenkomst. De aannemer heeft wel terecht het retentierecht ingeroepen.