Eigenaar geen partij bij aannemingsopdracht, maar moet retentierecht dulden?

Een aannemer kan onder voorwaarden een beroep doen op zijn retentierecht als de opdrachtgever niet voldoet aan zijn betalingsverplichtingen. De opdrachtgever is meestal ook de eigenaar van de zaak waarop het recht van retentie wordt uitgeoefend. Maar als de eigenaar geen partij is bij de bouwopdracht, moet hij dan toch een retentierecht Het recht van een schuldeiser om een zaak van de schuldenaar onder zich te houden totdat zijn vordering is voldaan.
» Meer over retentierecht retentierecht accepteren? Dit was de vraag in een recente uitspraak van de Rechtbank. Advocaat bouwrecht en verbintenissenrecht Marco Guit licht de zaak toe.

Overeenkomst van aanneming conform UAV 1989

De feiten in dit bouwgeschil lagen als volgt. Thuiszorg heeft een overeenkomst van aanneming gesloten met de aannemer met betrekking tot de bouw van een zorgvilla. Op deze overeenkomst Een meerzijdige rechtshandeling, waarbij een of meer partijen jegens een of meer andere partijen een verbintenis aangaan.
» Meer over overeenkomst overeenkomst zijn de Uniforme Algemene Voorwaarden ( UAV (Uniforme Administratieve Voorwaarden) Uniforme administratieve voorwaarden voor de uitvoering van werken en van technische installatiewerken
» Meer over uAV (Uniforme Administratieve Voorwaarden) UAV 1989) van toepassing. De grond waarop gebouwd zou worden is niet in eigendom Het het meest omvattende recht dat men op een zaak kan hebben. Eigendom is het recht om over een zaak (stuk grond, voorwerp, hoeveelheid geld enz.) naar eigen goeddunken te beschikken.
» Meer over eigendom eigendom van Thuiszorg maar van Woonzorg. Tussen Woonzorg en de aannemer bestaat geen contractuele relatie.

Beëindiging werk in onvoltooide staat

De bouw begint maar vanwege het ontbreken van de benodigde bouwvergunningen moet Thuiszorg het project beëindigen. Hiermee is sprake van een “beëindiging van het werk in onvoltooide staat” als bedoeld in de UAV 1989 en geeft de aannemer recht op de aanneemsom De prijs die een opdrachtgever aan een aannemer verschuldigd is in het kader van een aannemingsovereenkomst.
» Meer over aanneemsom aanneemsom vermeerderd met extra gemaakte kosten en verminderd met bespaarde kosten. De vordering van de aannemer bedraagt ruim € 180.000. Thuiszorg weigert echter deze vordering te voldoen.

Uitoefening retentierecht op bouwgrond

De aannemer heeft vervolgens zijn retentierecht uitgeoefend over het perceel met het onvoltooide werk. Dit perceel is omheind met hekken van de aannemer en is niet meer toegankelijk voor derden. Woonzorg vordert in een rechtbankprocedure dat de aannemer de uitoefening van het retentierecht staakt. Volgens Woonzorg heeft de aannemer geen vordering op haar nu zij geen partij is bij de overeenkomst. Voor zover er wel een vordering zou zijn, is deze te gering om handhaving van het retentierecht te rechtvaardigen, aldus Woonzorg.

Derde met ouder recht moet retentierecht dulden

De Rechtbank stelt voorop dat volgens de wet een schuldeiser het retentierecht kan inroepen jegens een derde met een ouder recht, als zijn vordering voortspruit uit een overeenkomst die de schuldenaar (in dit geval Thuiszorg) bevoegd was aan te gaan met betrekking tot het betreffende perceel. Thuiszorg was bevoegd om met de aannemer een bouwcontract te sluiten. In beginsel zal Woonzorg (als eigenaar een derde met ouder recht) dus het retentierecht moeten dulden.

Handhaving retentierecht onaanvaardbaar?

De vraag is nog of, zoals Woonzorg stelt, het handhaven van het retentierecht naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid Een bron van ongeschreven objectief recht waaraan mensen zich moeten gedragen jegens elkaar.
» Meer over redelijkheid en billijkheid redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, omdat de vordering zo gering is. De Rechtbank benadrukt dat de omvang van een vordering in beginsel niet van belang is voor een beroep op een retentierecht. Bovendien is de vordering aanzienlijk. Voorts heeft de aannemer inmiddels ook een procedure bij de Raad van arbitrage Particuliere geschillenbeslechting buiten de overheidsrechtspraak om.
» Meer over arbitrage Arbitrage aanhangig gemaakt waarin zij betaling van de vordering eist. Er is dus ook geen sprake van misbruik van bevoegdheid Misbruik van een op zichzelf bestaande bevoegdheid. Of hier sprake van is hangt af van de concrete omstandigheden.
» Meer over misbruik van bevoegdheid misbruik van recht door het retentierecht te blijven handhaven zonder tot inning van de vordering over te gaan.