Voorkom onduidelijkheid bij oplevering!

In het bouwrecht markeert de oplevering van een werk een belangrijk moment. Het risico voor het werk gaat vanaf dan over van de aannemer op de opdrachtgever. Schade die ontstaat na de oplevering komt -in beginsel- voor rekening van de opdrachtgever. Het is dus niet verwonderlijk dat veel juridische geschillen gaan over de vraag of een werk al is opgeleverd of nog niet. Advocaat bouwrecht Marco Guit licht dit onderwerp toe.

Moment van oplevering

In de wet is de oplevering van een werk van aanneming geregeld. De eerste stap is dat de aannemer aangeeft dat het werk klaar is om te worden opgeleverd. Vervolgens heeft de opdrachtgever een redelijke termijn om het werk te keuren en al dan niet te aanvaarden. Bij deze inspectie wordt vaak een lijst met (kleine) gebreken of “afwerkpuntjes” opgesteld (op een proces-verbaal van oplevering Een schriftelijk document waarin de gebreken van een werk bij oplevering of de staat van het gehuurde zijn opgenomen.
» Meer over proces-verbaal van oplevering proces-verbaal van oplevering).  Als de opdrachtgever -eventueel na herstel van de geconstateerde gebreken- het werk aanvaardt, dan wordt het werk als opgeleverd beschouwd (art. 7:758 lid 1 BW). Belangrijk gevolg van de oplevering is dat het werk hierna voor risico van de opdrachtgever is. Hij is dan aansprakelijk voor schade of achteruitgang door een oorzaak die niet aan de aannemer kan worden toegerekend (art. 7:758 lid 2 BW).

Geschil over bestrating terras

In een recent bouwgeschil had een aannemer voor een opdrachtgever een oprit en een aantal terrassen bestraat. Toen de aannemer klaar was, heeft de opdrachtgever geklaagd over gebarsten en beschadigde stenen. Ook was de oprit verkeerd gelegd. Hierna heeft de aannemer meer werkzaamheden verricht maar volgens de opdrachtgever waren de gebreken niet verholpen. Hij weigerde om de eindfactuur van de aannemer te betalen.

Gebreken in de uitvoering

In de procedure stelt de aannemer zich op het standpunt dat het werk was opgeleverd waardoor het voor risico van de opdrachtgever is gekomen. De opdrachtgever heeft het werk als zodanig geaccepteerd. De opdrachtgever bestrijdt dit. Volgens de opdrachtgever is de bestrating gebrekkig uitgevoerd, heeft hij het werk nimmer aanvaard en heeft hij recht op herstel dan wel vervangende schadevergoeding.

Kantonrechter: werk niet opgeleverd

De kantonrechter oordeelt dat het werk inderdaad nog niet was opgeleverd. Hij wijst erop dat toen de aannemer meedeelde dat het werk klaar was, de opdrachtgever direct heeft geklaagd dat het werk niet in orde was. Partijen spraken af dat de aannemer nadere werkzaamheden zou uitvoeren. Op de laatste dag van de uitvoering was de aannemer al vertrokken toen de opdrachtgever thuis kwam.

Geen stilzwijgende aanvaarding oplevering

Volgens de kantonrechter vond een oplevering zoals bedoeld in artikel 7:758 BW niet plaats. Evenmin heeft er toen, zoals de aannemer aanvoert, een stilzwijgende aanvaarding van de oplevering plaatsgevonden. De opdrachtgever heeft immers de aannemer nog diezelfde avond een appje gestuurd met klachten over het werk. De aannemer is dus aansprakelijk voor de gebreken.

Advocaat bouwrecht bij opleveringsgeschil

De les die uit deze zaak kan worden getrokken is om altijd een opleveringsprocedure te volgen. Ga als aannemer nadat het werk geheel is uitgevoerd samen met de opdrachtgever langs het werk. Als de opdrachtgever geen klachten heeft en dus het werk als opgeleverd aanvaardt, laat de opdrachtgever dan een proces-verbaal van oplevering tekenen. Zo voorkom je in ieder geval onduidelijkheid over de vraag of er nu wel of geen oplevering had plaatsgevonden.