Retentierecht is prijsgegeven nadat opdrachtgever zich weer de feitelijke macht verschaft

Een aannemer heeft een sterke troef als zijn opdrachtgever de rekening niet betaalt: het retentierecht. De opdrachtgever (en in principe ieder ander) heeft dit recht te respecteren. Maar de aannemer die zijn retentierecht Het recht van een schuldeiser om een zaak van de schuldenaar onder zich te houden totdat zijn vordering is voldaan.
» Meer over retentierecht retentierecht uitoefende en het bouwterrein met hekken en sloten afzette, stond raar te kijken toen de opdrachtgever snel de sloten doorknipte en zijn eigen sloten plaatste. Mag dit? De Voorzieningenrechter overwoog in een recente uitspraak dat de aannemer geen beroep op (herleving van) het retentierecht toekwam omdat hij  de situatie had geaccepteerd. Advocaat bouwrecht Marco Guit legt uit.

Retentierecht als pressiemiddel aannemer

Het betrof in deze zaak – zoals vaak bij zaken omtrent het retentierecht – een geschil met een aannemer. De opdrachtgever van een bouwproject liep achter met betaling van de bouwtermijnen. De aannemer besloot zijn retentierecht uit te oefenen en ging over vervanging van alle sloten van het bouwterrein, en plaatsing van een hek van waarop stond vermeld dat de aannemer een beroep deed op zijn retentierecht. De opdrachtgever trok zich hier niets van en heeft de borden verwijderd en de sloten weer vervangen.

Betaling geldsom in kort geding

Omdat partijen het niet eens waren over wat er nog betaald moest worden en er toch moest worden afgerekend, is er een deskundigenrapport opgesteld waarin de waarde van het reeds uitgevoerde werk werd vastgesteld op € 572.600. Hiervan uitgaande moest de opdrachtgever –volgens aannemer- nog een bedrag van € 83.700 betalen. De aannemer vorderde veroordeling tot betaling van dit bedrag in kort geding. Verder vorderde hij om de opdrachtgever te veroordelen om –kort gezegd- de door aannemer uitgeoefende retentierechten te gedogen. In een tegenvordering (eis in reconventie) stelt de opdrachtgever dat hij juist teveel heeft betaald en dat de aannemer een bedrag aan de opdrachtgever moet terugbetalen.

Uitgangspunt afrekening: deskundigenrapport

De Voorzieningenrechter stelt voorop dat in de procedure moet worden uitgegaan van de juistheid van de waarde van het werk zoals vastgesteld door de deskundigen. De stelling van de opdrachtgever dat de waardevaststelling te hoog is, wordt verworpen: de deskundigen staan te goeder naam en faam bekend en zijn bovendien door de opdrachtgever zelf aangedragen. Wel is de Voorzieningenrechter van mening dat de aannemers berekening van het reeds door de opdrachtgever betaalde aanneemsom De prijs die een opdrachtgever aan een aannemer verschuldigd is in het kader van een aannemingsovereenkomst.
» Meer over aanneemsom aanneemsom te laag is. De rechter veroordeelt de opdrachtgever om nog een bedrag van € 68.300,00 te voldoen.

Rechter: Geen beroep meer op retentierecht

De vordering van de aannemer met betrekking tot het retentierecht wordt afgewezen. De Voorzieningenrechter is van oordeel dat het retentierecht door de acties van de opdrachtgever (het verwijderen van aannemers sloten en borden) weer teniet is gedaan. Hierna heeft de aannemer echter niets meer gedaan om haar ontnomen retentierecht te doen herleven. Dat de opdrachtgever wellicht onrechtmatig handelde, doet er niet (meer) toe: inmiddels zijn alle bouwketen en hekken door de aannemer verwijderd en de appartementen verkocht. Gezien deze omstandigheden heeft de aannemer haar bevoegdheid om het retentierecht uit te oefenen alsnog feitelijk prijsgegeven.

Bouwrecht advocaat Amsterdam

Het retentierecht leidt ertoe dat de ‘zaak’ van de opdrachtgever door de aannemer niet wordt afgegeven tot dat de vordering van de aannemer wordt voldaan (artikel 3:290 BW). Zo kan een aannemer zijn retentierecht uitoefenen op de onroerende zaak Onroerend zaken zijn o.m. de grond en gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd.
» Meer over onroerende zaak onroerende zaak die hij aan het bouwen is. De aannemer moet wel de feitelijke macht over het werk hebben (bijvoorbeeld door het werk af te zetten met hekken). Van belang is voorts dat het retentierecht (onder bepaalde voorwaarden) ook kan worden ingeroepen tegen derden, zoals een hypotheekhouder. De aannemer moet zijn retentierecht in principe wel steeds duidelijk kenbaar maken. In praktijk worden vaak (en ook in deze casus) borden gebruikt met de mededeling dat de betreffende aannemer een retentierecht uitoefent.