Verborgen gebreken na oplevering door aannemer

Na oplevering is een aannemer niet meer aansprakelijk voor gebreken tenzij het een verborgen gebrek Gebreken aan een werk die pas na oplevering worden ontdekt en niet tijdens de oplevering ontdekt hadden kunnen worden.
» Meer over verborgen gebrek verborgen gebrek betreft. De Raad van Arbitrage oordeelde recentelijk dat een onregelmatige betonwand wel zichtbaar kon zijn bij oplevering, maar de gevolgen van de onregelmatigheid (een lekkage) niet. Er was volgens de arbiter sprake van een verborgen gebrek in de zin van § 12 van de UAV (Uniforme Administratieve Voorwaarden) Uniforme administratieve voorwaarden voor de uitvoering van werken en van technische installatiewerken
» Meer over uAV (Uniforme Administratieve Voorwaarden) UAV 1989. Bouwrecht advocaat Marco Guit legt uit.

Standaardregeling UAV 1989 of UAV 2012

In aannemingsovereenkomsten kom je ze regelmatig tegen: de standaardregeling UAV 1989 of de herziene versie UAV 2012. In de UAV (de Uniforme Administratieve voorwaarden voor de uitvoering van werken) zijn bepalingen opgenomen die specifiek zien op zaken die bij aanneming spelen zoals de oplevering, meer en minder werk en vertragingsschade De schade die een schuldeiser lijdt door de vertraging in de nakoming van de overeenkomst.
» Meer over vertragingsschade vertragingsschade. Overigens kent boek 7 van het Burgerlijk Wetboek ook een hoofdstuk gewijd aan opdrachten van aanneming. De UAV is echter aanzienlijk uitgebreider.

Aannemer na oplevering niet aansprakelijk voor gebrek

Ook de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering wordt geregeld in de UAV en wel in §12. De hoofdregel is dat de aannemer na oplevering niet meer aansprakelijk is voor tekortkomingen in het werk. Dit houdt in dat behalve de fouten en onvolkomenheden die tijdens de (opneming voorafgaand aan de) oplevering zijn gemeld, de aannemer gebreken in het werk die pas na de oplevering worden gemeld niet (kosteloos) hoeft te herstellen.

Uitzondering: verborgen gebrek

Er is één uitzondering op deze strenge regel en wel voor verborgen gebreken. De aannemer is nog wel –na oplevering- aansprakelijk voor een gebrek dat 1) aan hem is toe te rekenen en dat 2) bovendien ondanks nauwlettend toezicht tijdens de uitvoerig of bij de opneming van het werk redelijkerwijs niet door de directie of opdrachtgever had kunnen worden ontdekt. Let er wel op dat het verborgen gebrek binnen redelijke termijn na ontdekking aannemer moet zijn gemeld bij gebreke waarvan de aansprakelijkheid De gehoudenheid van een persoon of bedrijf om schade ontstaan uit een onrechtmatige daad of wanprestatie te vergoeden.
» Meer over aansprakelijkheid aansprakelijkheid alsnog vervalt.

Arbitragezaak: lekkage na oplevering verborgen gebrek?

In een recente uitspraak van de Raad van Arbitrage voor de Bouw kwam deze aansprakelijkheid van de aannemer voor een verbogen gebrek aan de orde. De casus was als volgt. Opdrachtgever had een aannemingsovereenkomst De opdracht aan een aannemer om tegen een aanneemsom een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen.
» Meer over aannemingsovereenkomst aannemingsovereenkomst gesloten met aannemer voor de bouw van een woning. Na oplevering trad er een lekkage op in de kelder welke door aannemer werd verholpen. Om er zeker van te zijn dat de lekkage niet nogmaals zou optreden had opdrachtgever een deskundigenonderzoek laten verrichten naar de oorzaak. Hieruit bleek dat er plaatselijk sprake was van een inhomogene (niet gelijkmatige) betonmassa van de kelderwand hetgeen een aan de aannemer te wijten bouwfout betreft. Opdrachtgever vorderde in een arbitrageprocedure vergoeding van de herstelkosten.

Aannemer aansprakelijk voor onzorgvuldige uitvoering

De bouwrecht advocaat van de aannemer voerde aan dat bij de opneming van het werk reeds had kunnen worden geconstateerd dat de kelderwand plaatselijk niet gelijkmatig was. Er kan, volgens de advocaat, dus geen sprake zijn van een verbogen gebrek en aldus evenmin van aansprakelijkheid. Arbiter is van oordeel dat de inhomogene samenstelling niet per definitie hoeft te leiden tot lekkage. Hoewel het aannemelijk is dat het in dit geval wel de oorzaak is geweest van de lekkage, kan de inhomogeniteit op zich niet als (bij de oplevering zichtbaar) gebrek worden gekwalificeerd. De gevolgen achteraf, de lekkage, tonen pas aan dat er sprake was van een gebrek en voor dit verborgen gebrek is aannemer aansprakelijk, aldus arbiter. Hij wijst de vordering van opdrachtgever (deels) toe.