Verjaring bij gebreken in de oplevering: zo zit het!

Als een aannemer zijn werk niet goed doet en er sprake is van een gebrek in het bouwwerk, dan moet hij dit gebrek herstellen. Een opdrachtgever moet dan wel de juiste juridische stappen zetten want deze herstelplicht vervalt als het gebrek niet tijdig aan de aannemer wordt gemeld. In een recente bouwuitspraak werden deze stappen helder uiteengezet. Advocaat bouwrecht Marco Guit licht toe.

Opdrachtgever constateert gebreken aan bouwwerk

De opdrachtgever in dit geschil had een garage laten bouwen. In 2007 werd de garage opgeleverd maar kort hierop vertoonde de garage verschillende gebreken. Na verschillende reparatiepogingen, heeft opdrachtgever de aannemer in januari 2009 in gebreke gesteld en gesommeerd de gebreken herstellen. Er gebeurde niets. Bij brief in november 2011 heeft de opdrachtgever nog aangegeven in plaats van herstel een vervangende schadevergoeding te willen. De aannemer weigerde te betalen waarna hij werd gedagvaard door de opdrachtgever. Nadat de vordering van de opdrachtgever door de kantonrechter werd afgewezen, werd de zaak in hoger beroep Ons burgerlijk procesrecht kent het beginsel dat er onderzocht wordt in twee instanties: een ieder heeft het recht op een nieuwe behandeling van de zaak door een hogere rechter.
» Meer over hoger beroep hoger beroep aan het hof voorgelegd.

Aannemer niet aansprakelijk voor gebreken bekend bij oplevering

De klachten van de opdrachtgever zien op twee gebreken: de garage zou niet op de goede plek zijn gebouwd en het bouwwerk bevat constructiefouten. De vraag is allereerst of er sprake is van een verborgen gebrek. Volgens de wet wordt een aannemer ontslagen van de aansprakelijkheid De gehoudenheid van een persoon of bedrijf om schade ontstaan uit een onrechtmatige daad of wanprestatie te vergoeden.
» Meer over aansprakelijkheid aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Door de oplevering gaat de opdrachtgever akkoord met het werk zoals hij dat aantreft. Als hij dan nog zaken hersteld wil zien, moet dat expliciet op de opleverlijst worden gemeld. Doet hij dit niet dan vervalt zijn beroep op herstel van een gebrek.

Sprake van een verborgen gebrek?

Het hof merkt op dat opdrachtgever reeds ten tijde van de bouw bekend was met het feit dat de garage op de verkeerde plek was gebouwd. Hij heeft hier namelijk toen al over geklaagd. Niettemin is het werk opgeleverd zonder dat de opdrachtgever hierover een voorbehoud heeft gemaakt. Ook de eindtermijn is volledig door opdrachtgever betaald. De aannemer is daarom niet meer aansprakelijk en de opdrachtgever komt dan ook geen beroep meer toe op dit gebrek. Ten aanzien van de constructiefouten overweegt het hof dat de opdrachtgever deze niet op het moment van oplevering had moeten kunnen ontdekken. De opdrachtgever beschikt namelijk niet over bouwkundige kennis. Dit gebrek is dus wel een verborgen gebrek Gebreken aan een werk die pas na oplevering worden ontdekt en niet tijdens de oplevering ontdekt hadden kunnen worden.
» Meer over verborgen gebrek verborgen gebrek en de aannemer is in beginsel voor herstel aansprakelijk.

Wettelijke verjaringstermijn bij gebreken: 2 jaar na klacht!

De aannemer doet echter een beroep op verjaring. De wet schrijft voor dat elke rechtsvordering wegens een gebrek in het opgeleverde werk verjaart door verloop van twee jaren nadat de opdrachtgever hierover heeft geklaagd. Indien de opdrachtgever de aannemer een termijn heeft gesteld om het gebrek te herstellen, begint de verjaring Verjaring betekent dat een rechtsvordering door verloop van een bepaalde tijd niet langer in rechte afdwingbaar is.
» Meer over verjaring verjaring pas te lopen bij het einde van die termijn, of zoveel eerder als de aannemer te kennen heeft gegeven het gebrek niet te zullen herstellen.

AMS Advocaten bij geschillen met aannemer

In dit geval zou de verjaring beginnen te lopen per september 2008 omdat toen door de aannemer pogingen tot herstel zijn beëindigd. Door de ingebrekestelling van opdrachtgever in januari 2009 is de verjaring gestuit en is een nieuwe termijn van 2 jaar aangevangen. Deze termijn eindigde dus in januari 2011 tenzij de verjaring opnieuw is gestuit. Dit is niet het geval geweest. De brief van november 2011 is ruim na afloop van de verjaring Verjaring betekent dat een rechtsvordering door verloop van een bepaalde tijd niet langer in rechte afdwingbaar is.
» Meer over verjaring verjaringstermijn verzonden en dus te laat om de verjaring te stuiten. De vorderingen ten aanzien van het gebrek waren al verjaring Verjaring betekent dat een rechtsvordering door verloop van een bepaalde tijd niet langer in rechte afdwingbaar is.
» Meer over verjaring verjaard, zo oordeelt het hof. De opdrachtgever heeft te lang gewacht en moet nu de herstelkosten uit eigen zak betalen.