Wijzigingen in de waarschuwingsplicht van aannemers

Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen

Na jaren aanpassing en uitstel zal met ingang van 1 januari 2024 de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) in werking treden. Met deze wet wordt een nieuw systeem van bouwtoezicht geïntroduceerd waarmee -zo hopen de wetgevers- de kwaliteit in de bouw wordt verbeterd. De Wkb bestaat uit twee onderdelen. Allereerst wordt het gemeentelijk toezicht op naleving van het Bouwbesluit vervangen door private kwaliteitsborging. Ten tweede zullen een aantal wetsbepalingen in het Burgerlijk Wetboek (BW) die van toepassing zijn op de aanneming van werk worden gewijzigd.

Wijziging waarschuwingsplicht aannemer

In een serie van blogs licht AMS Advocaten deze wijzigingen in het BW toe en legt zij uit waar aannemers en (professionele) opdrachtgevers op moeten letten na de inwerkingtreding van deze nieuwe wet. In dit blog staat de wijziging van artikel 7:754 BW (de waarschuwingsplicht) centraal.

Fouten die aannemer kende of had moeten kennen

De wet schrijft voor dat een aannemer een opdrachtgever moet waarschuwen voor fouten die op het terrein van de verantwoordelijkheid van de opdrachtgever ligt (bv. tekeningen, berekeningen en andere van de opdrachtgever afkomstige documenten) die de aannemer kende of redelijkerwijs behoorde te kennen. Het niet naleven van de waarschuwingsplicht kan ertoe leiden dat de aannemer (mede)aansprakelijk is voor de gevolgen van die fouten.

Invoering nieuw lid waarschuwingsplicht door Wkb

Deze waarschuwingsplicht blijft na de invoering van de Wkb intact maar er wordt een nieuw tweede lid aan het wetsartikel toegevoegd. Deze luidt als volgt:

Artikel 7:754 lid 2 BW (nieuw)

2. Bij aanneming van een bouwwerk geschiedt een waarschuwing als bedoeld in lid 1 schriftelijk en ondubbelzinnig en wijst de aannemer de opdrachtgever tijdig op de mogelijke gevolgen voor de deugdelijke nakoming van de overeenkomst Een meerzijdige rechtshandeling, waarbij een of meer partijen jegens een of meer andere partijen een verbintenis aangaan.
» Meer over overeenkomst overeenkomst. Van dit lid kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, voor zover de opdrachtgever een natuurlijk persoon Een mens met rechten en plichten.
» Meer over natuurlijk persoon natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.

Schriftelijk en ondubbelzinnig

In het nieuwe lid worden verschillende eisen neergelegd waaraan de waarschuwing moet voldoen. Zo zal de waarschuwing na de inwerkingtreding van de Wkb schriftelijk moeten geschieden. Voorheen was er geen eis aan de vorm van de waarschuwing en kon in principe worden volstaan met een mondelinge waarschuwing, met dien verstande dat dat nogal eens wat bewijsproblemen met zich meebracht in die gevallen waarin het geven van een mondelinge waarschuwing werd betwist. Vanzelfsprekend leidt een waarschuwing op schrift tot minder discussies achteraf. De waarschuwing moet voorts ondubbelzinnig geschieden. Het moet duidelijk zijn voor de opdrachtgever waarvoor de aannemer waarschuwt. Deze eis bestond al in de rechtspraak. Of een waarschuwing ondubbelzinnig is geschied, wordt vastgesteld aan de hand van verschillende factoren (zoals formulering en context van waarschuwing, aan wie, etc.).

Informatieplicht aannemers

Tot slot moet de aannemer wijzen op de mogelijke gevolgen voor de deugdelijke nakoming van de overeenkomst. Het is nog niet precies duidelijk wat er onder deze eis moet worden verstaan. Mogelijk duidt deze op de plicht van de aannemer om extra informatie te verschaffen aan de opdrachtgever. Denk aan de mogelijkheid van meerkosten of vertraging in het werk. De praktijk (en met name de rechtspraak die zich op dit punt zal ontwikkelen) zal uitwijzen hoe deze eis nader wordt ingevuld.

De hiervoor besproken wijzigingen zijn van dwingend recht Wetsbepalingen waarvan partijen niet (contractueel) van mogen afwijken.
» Meer over dwingend recht dwingend recht voor consumenten. Maar bij professionele opdrachtgevers mag ervan worden afgeweken.