Ahold vecht in kort geding opening Dirk van den Broek winkel aan

In een recent kort geding eiste Ahold dat het haar verhuurder zou worden verboden om een huurovereenkomst met Dirk van den Broek te sluiten. De nieuwe Dirk-vestiging was gepland direct naast een nieuwe Albert Heijn-vestiging. In de uitspraak komt de vraag aan de orde of de verhuurder wel voldoende rekening heeft gehouden met de belangen van Ahold. Advocaat huurrecht bedrijfsruimte Thomas van Vugt licht toe.

Toezegging verhuurder: geen tweede supermarkt

In deze zaak had de verhuurder met Ahold een deal gesloten. Haar vestiging in Weesp zou worden verplaatst naar een nieuw, door verhuurder te ontwikkelen, gebied. Hiervoor zou een nieuwe huurovereenkomst worden gesloten. De huurovereenkomst voor de oude locatie zou eindigen zodra Albert Heijn haar intrek nam in het nieuwe pand.

Concurrende winkels: branchebeschermingsclausule

Tijdens de onderhandelingen over de nieuwe huurovereenkomst heeft Ahold een branchebeschermingsclausule voorgesteld. Hiermee zou de verhuurder worden beperkt in haar vrijheid om nabij gelegen bedrijfsruimte Een gebouwde onroerende zaak bestemd voor de uitoefening van een winkelbedrijf, horeca of ambachtsbedrijf en waar een voor het publiek toegankelijke ruimte aanwezig is voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening.
» Meer over bedrijfsruimte bedrijfsruimte aan concurrerende winkels te verhuren. Verhuurder ging niet met deze clausule akkoord maar heeft wel toegezegd dat er geen tweede “full service” supermarkt komt in het winkelgebied. Een discounter zou er waarschijnlijk wel komen.

Verhuurder voornemens winkel aan Dirk te verhuren

De verhuizing was gepland op 1 juli 2015. Maar op 21 april 2015 liet de verhuurder aan Ahold weten dat zij voornemens was een winkelruimte aan Dirk van den Broek te verhuren. En niet zomaar een winkelruimte, maar de winkelruimte direct naast de nieuwe Albert Heijn locatie. Ahold was hier bepaald niet over te spreken. Zij schreef de verhuurder direct aan dat zij haar voorbereidingen om te verhuizen zou stilleggen. Zij schortte als het ware (de inwerkingtreding van) de nieuwe huurovereenkomst op.

Advocaat huurrecht bedrijfsruimte vordert exploitatie

De advocaat van verhuurder spande een kort geding aan tegen Ahold waarin gevorderd werd dat Ahold zou worden veroordeeld om binnen twee weken na het vonnis de nieuwe winkel te exploiteren. Verhuurder had zich aan haar toezegging gehouden want Dirk van den Broek was volgens haar geen “full service” supermarkt, aldus advocaat van de verhuurder. Ahold vorderde daarentegen in reconventie dat verhuurder zou worden verboden om een huurovereenkomst met Dirk van den Broek af te sluiten op straffe van een dwangsom De veroordeling om een geldsom te betalen wegens het niet voldoen aan een vonnis.
» Meer over dwangsom dwangsom van -maar liefst- € 3 miljoen.

Verhuurder houdt geen rekening met belangen AH

De Voorzieningenrechter nam alle aangedragen feiten in overweging en kwam tot een oordeel. De vraag of Dirk van den Broek een discounter is of een full service supermarkt is niet zo relevant. Ahold heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de exploitatie van de nieuwe winkelruimte onrendabel zal zijn als er naast haar een Dirk wordt gevestigd. De overlap in producten en service is aanzienlijk. Dit blijkt uit onderbouwde omzetbegrotingen. Hoewel verhuurder geen bepaling over enige branchebescherming wilde opnemen in de huurovereenkomst, heeft zij wel toegezegd dat zij bij de invulling van de nieuwbouw met de belangen van Ahold rekening zou houden. Door niettemin met Dirk van den Broek in zee te gaan, geeft verhuurder onvoldoende rekenschap van deze toezegging.

Strijd met goed verhuurderschap en recht op huurgenot?

Daarnaast overweegt de Voorzieningenrechter dat het voornemen van verhuurder om met Dirk van den Broek te contracteren zich niet verdraagt met goed verhuurderschap. Ook zal Ahold als huurder niet het genot van de nieuwe winkelruimte verkrijgen dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Van Ahold kan niet worden verlangd dat zij onder deze omstandigheden haar intrek neemt in de nieuwe winkelruimte.

Opschorting huurovereenkomst gerechtvaardigd

De opschorting van de nakoming van haar verplichtingen is gerechtvaardigd. De vordering van verhuurder wordt afgewezen. Omdat het belang van Ahold om een onomkeerbare situatie te voorkomen evident is, wijst de rechter het gevorderde verbod toe. De dwangsom wordt wel iets gematigd. Sluit verhuurder de huurovereenkomst met Dirk af, dan verbeurt zij een boete van € 75.000.