Onenigheid over huurbetaling na aankoop van het pand

In deze zaak is onenigheid ontstaan tussen een huurder en de verhuurders van een pand over de huurbetaling. Huurder wil het pand kopen en zegt dat is afgesproken dat er geen huur meer betaald hoeft te worden. Verhuurders kennen deze afspraak niet en vorderen huurbetaling en ontruiming van het pand. Advocaat huurrecht Sander Schouten bespreekt het vonnis.

Huurder tekent nieuwe huurovereenkomst én koopovereenkomst

Een stichting Een stichting is een door een rechtshandeling in het leven geroepen rechtspersoon zonder leden of aandeelhouders.
» Meer over stichting stichting is huurder van een pand en organiseert er verschillende activiteiten. De huur bedraagt € 240.000,- per jaar. Nadat de stichting heeft aangegeven het pand te willen kopen wordt een nieuwe huurovereenkomst gesloten én een koopovereenkomst De overeenkomst waarbij de verkoper zich verbindt een zaak te geven aan de koper tegen betaling van een prijs.
» Meer over koopovereenkomst koopovereenkomst. Er wordt een koopsom van € 1.900.000,- afgesproken en de stichting doet een aanbetaling van € 200.000,-. Deze aanbetaling is niet terug te vorderen. Ook wordt afgesproken dat bij betaling van elke € 100.000,- van de koopprijs, de huur met €12.632,- omlaag gaat.

Huurder betaalt geen huur meer vanwege afspraak

De verhuurder ( eiser De partij die gedagvaard wordt om te verschijnen in een rechtszaak wordt aangeduid als de gedaagde. Dit in tegenstelling tot de eiser, de partij die het initiatief tot de rechtszaak heeft genomen en daartoe door een gerechtsdeurwaarder een dagvaarding heeft laten betekenen aan de gedaagde.
» Meer over eiser eiser I) verkoopt het pand aan eiser II. De levering is op 1 juli 2016. De nieuwe eigenaar neemt ook de huurovereenkomst en koopovereenkomst met de stichting over. De stichting betaalt al vanaf begin 2016 geen huur meer. Zij zegt dat dit met beide eigenaren zo is afgesproken. Na meerdere verzoeken om de huurpenningen stappen de eigenaren naar de rechter om de huur (€ 240.000 – 2x € 12.632) af te dwingen. Ook vorderen zij ontruiming van het pand.

Vordering tot betaling achterstallige huur

Huurder stelt dat zij geen huur meer hoeft te betalen, omdat met beide eigenaren overeenstemming is bereikt over de aankoop van het pand en alleen nog betalingen in het kader van de koop gedaan zouden worden. Als bewijs In het Nederlandse procesrecht geldt als hoofdregel dat de rechter alleen die feiten of rechten aan zijn beslissing ten grondslag mag leggen, die in de rechtszaak aan hem ter kennis zijn gekomen of zijn gesteld en die zijn komen vast te staan.
» Meer over bewijs bewijs voert hij enkele e-mails, gesprekken en een getuigenverklaring Een getuigenverklaring kan alleen als bewijs dienen, voor zover die verklaring betrekking heeft op aan de getuige uit eigen waarneming bekende feiten.
» Meer over getuigenverklaring getuigenverklaring aan. De rechter stelt dat weliswaar is onderhandeld, maar dat er nog geen sprake is van overeenstemming. De bewijzen vormen geen reden om af te wijken van het huurcontract. Daarbij komt dat eisers juist in meerdere instanties hebben verzocht om de huur te voldoen. De vordering tot betaling van € 214.736 wordt toegewezen.

Vordering tot ontruiming niet aangenomen

Het toewijzen van deze vordering hangt af van de belangen van de partijen. De stichting organiseert activiteiten in het pand, heeft investeringen gedaan, heeft een optie tot koop en een (niet terug te vorderen) aanbetaling van € 200.000,- gedaan. De eigenaar wil een einde aan de huurachterstand, het pand opnieuw aan een ander kunnen verhuren en heeft herinvesteringsplannen voor het terrein. De rechter oordeelt dat een dergelijk hoge huurachterstand in beginsel reden is tot ontbinding van de huurovereenkomst en dus ontruiming. Maar gelet op de belangen van de stichting mag de eigenaar alleen tot ontruiming overgaan als de stichting de huurachterstand niet binnen 14 dagen betaald.