Betekent de komst van een hospice onder een kantoorruimte aantasting van het huurgenot?

De hoofdverplichting van een verhuurder is het ter beschikking Uitspraak in een verzoekschriftprocedure
» Meer over beschikking beschikking stellen van een huurruimte aan de huurder. Onder deze verplichting valt ook het verschaffen van huurgenot. Dit abstracte begrip leidt nogal eens tot juridische discussies in procedures. Wat is huurgenot precies en wanneer is dit verschaft (of juist niet)? Advocaat huurrecht Thomas van Vugt bespreekt een recent kort geding waarin de vraag of de komst van een hospice in een pand het huurgenot van de (al) aanwezige huurder zou aantasten werd beantwoord.

Huur kantoorruimte

In het kort geding tussen de huurder en verhuurder speelde het volgende: de huurder huurde al sinds 1998 een kantoorruimte op de tweede verdieping van een pand. De overige verdiepingen (1^e en bg) werden ook als kantoor verhuurd. Er was een gezamenlijke ingang en groenvoorziening. Het pand had zogezegd een zakelijke uitstraling.

Aantasting zakelijke uitstraling

De verhuurder wil de begane grond verhuren aan een hospice. De huurder heeft hier bezwaar tegen. Door de komst van de hospice zou de zakelijke uitstraling van het pand worden aangetast. Dit levert een gebrek op waardoor de huurder niet meer het volledig huurgenot van zijn kantoorruimte heeft, aldus de huurder.

Gebrek gehuurde zaak

Hij beroept zich op artikel 7:204 BW. Hierin staat dat een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak.

Kort geding huurgeschil

De voorzieningenrechter is het niet met de huurder eens. In de huurovereenkomst is namelijk niets bepaald over het gebruik van de overige ruimtes. Dat deze altijd als kantoorruimtes zijn verhuurd maakt nog niet dat de huurder mag verwachten dat dit ook altijd zal gebeuren. De huurder mocht echter wel verwachten dat het gehuurde een representatieve, zakelijke uitstraling zal behouden. Maar ondanks de bezwaren van de huurder is de rechter er niet van overtuigd dat de komst van de hospice deze zakelijke uitstraling zal aantasten.

Kleinschalige hospice

De verhuurder heeft aangegeven dat er maar vier kamers voor patiënten komen en deze zijn niet zichtbaar voor de huurder of zijn bezoekende cliënten. Er wordt voorts een afgeschermde tuin aangelegd plus een extra deur. Deze aanpassingen ten behoeve van een kleinschalige hospice doen volgens de rechter geen afbreuk aan de zakelijke uitstraling.

Huurgenot aangetast?

De huurder heeft er voorts nog op gewezen dat er met de komst van de hospice ook regelmatig ambulances en lijkwagens zullen aan- en afrijden. De rechter geeft toe dat het aanzien hiervan wellicht confronterend voor de werknemers van de huurder kan zijn. De hospice zal deze wagens echter zo veel mogelijk uit het zicht houden. Bovendien zijn de ambulances en lijkwagens alleen zichtbaar als vanuit de tweede verdieping recht naar beneden wordt gekeken en dat gebeurt in de regel niet.

Advocaat Amsterdam huurzaak

De rechter concludeert dan ook dat er op voorhand (het is immers een kort geding) niet kan worden vastgesteld dat de komst van de hospice het huurgenot van de huurder zal aantasten. Het gevraagde verbod om de begane grond te verhuren aan een hospice wordt afgewezen.