Contractuele boete bij huurachterstand: hoe zit het?

Een huurder laat een fikse huurachterstand ontstaan. In een incassoprocedure vordert de verhuurder naast de huurachterstand ook een bedrag van ruim €36.000 aan contractuele boete. Kan de huurder hier nog wat tegen inbrengen? Advocaat huurrecht bedrijfsruimte Thomas van Vugt bespreekt het vonnis.

Boetebeding huurachterstand in huurovereenkomst

Verhuurder vordert betaling van € 242.000 aan huurachterstand. Hierover is de huurder volgens verhuurder een boete van (afgerond) € 36.000 verschuldigd. Hij verwijst naar het boetebeding Een beding dat bij een zeker tekortschieten (een handelen, of een nalaten) de schuldenaar verplicht tot betaling van een geldsom of een andere verplichting.
» Meer over boetebeding boetebeding dat is opgenomen in de Algemene Bepalingen bij de huurovereenkomst. Dit beding luidt als volgt:

“Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurster verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurster aan verhuurster van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,- per maand.”

Berekening contractuele boete

Huurder stelt dat het boetebedrag onjuist is berekend. Over elke keer dat de huur niet tijdig betaald is, is volgens huurder slechts éénmaal de boete van 2 procent verschuldigd en niet tevens over elke maand dat betaling vervolgens langer achterwege blijft. De kantonrechter is van oordeel dat uit de tekst van het boetebeding volgt dat de huurder over een eenmaal in een kalendermaand niet tijdig betaalde huur, telkens, in iedere volgende kalendermaand, de boete verbeurt zolang de huur niet betaald is. Dit is de berekeningswijze die door verhuurder is toegepast.

Beroep op matiging

Huurder heeft voorts een beroep op matiging gedaan. Volgens de wet kan een boete op verzoek gematigd worden, ‘indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist’. Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad brengt dit mee dat matiging slechts aan de orde is als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst Een meerzijdige rechtshandeling, waarbij een of meer partijen jegens een of meer andere partijen een verbintenis aangaan.
» Meer over overeenkomst overeenkomst, de inhoud en strekking van het geding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.

Geen gronden voor matiging

In dit geval is niet aan deze strenge maatstaf voldaan. De verhouding tussen de gevorderde boete en de achterstallige huur is naar het oordeel van de kantonrechter niet buitensporig. Bovendien heeft verhuurder de boete reeds gehalveerd! De boete zal dus niet worden gematigd.

Geen cumulatieve schadevorderingen

Wel wijst de kantonrechter de door verhuurder gevorderde wettelijke rente af. Immers, volgens de wet treedt een contractuele boete in de plaats van schadevergoeding op grond van de wet. Omdat de wettelijke rente ook een vorm van schadevergoeding is, kan de wettelijke rente niet samen met de contractuele boete worden gevorderd. Uit vaste rechtspraak volgt dat het daarbij niet van belang is of het boetebeding strekt tot fixatie van de schadevergoeding dan wel tevens strekt tot het verzekeren van de nakoming van de hoofdverbintenis.

Boete in plaats van schadevergoeding

Deze regel geldt echter niet als er tussen partijen iets anders is overeengekomen. Daarom wordt regelmatig in contracten gesteld dat boete verschuldigd is “onverminderd de rechten op schadevergoeding uit anderen hoofde”. In deze zaak is een dergelijke afspraak niet gemaakt. Daardoor kan naast de al toegewezen contractuele boete niet tevens schadevergoeding in de vorm van wettelijke rente worden toegewezen.

Advocaat huurrecht bedrijfsruimte bij huurgeschillen

Een advocaat met verstand van het huurrecht bedrijfsruimte kan uitkomst bieden bij huurgeschillen. De AMS advocaat huurrecht staat zowel huurder als verhuurder bij in uiteenlopende zaken.