De huur van bedrijfsruimte wijzigen: zo werkt het

De verhuurder van een bedrijfsruimte Een gebouwde onroerende zaak bestemd voor de uitoefening van een winkelbedrijf, horeca of ambachtsbedrijf en waar een voor het publiek toegankelijke ruimte aanwezig is voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening.
» Meer over bedrijfsruimte bedrijfsruimte die de huur wil verhogen zal, als hij er niet met de huurder uitkomt, de route moeten volgen die de wet hem voorschrijft. Voordat de bodemprocedure De gerechtelijke procedure waarin een geschil definitief wordt beslist.
» Meer over bodemprocedure bodemprocedure kan worden gestart, zal een deskundige eerst een rapport moeten opstellen over de hoogte van de huurprijs. Een maandenlang traject. Een kort geding kan vaak uitkomst bieden. Advocaat huurrecht bedrijfsruimte Thomas van Vugt legt aan de hand van een recent vonnis uit wat de mogelijkheden in zo’n kort geding zijn.

Huur verhogen: deskundigenrapport opstellen

Onlangs werd de voorzieningenrechter van de rechtbank in ’s-Hertogenbosch geconfronteerd met een verhuurder die vooruit wilde lopen op de uitkomst van de procedure waarin hij verhoging van de huurprijs eist. Het ging in deze kwestie kort gezegd om het volgende. Met ingang van 1 oktober 1975 huurt een restaurant een bedrijfsruimte van de verhuurder. Op het moment van het uitbrengen van de dagvaarding De inleiding van een procedure, die tevens de oproep bevat om op een bepaalde datum bij de rechtbank te verschijnen.
» Meer over dagvaarding dagvaarding (in november 2011) bedroeg de huurprijs € 3.961,82 per maand, dus € 47.541,84 per jaar.

Verzoek deskundige te benoemen toegewezen

De advocaat van de verhuurder had daarvoor, op 24 november 2010, een verzoekschrift Zaken die niet met een dagvaarding beginnen, worden ingeleid met een verzoekschrift. De wet verbindt een aantal minimumvereisten aan de inhoud van een verzoekschrift.
» Meer over verzoekschrift verzoekschrift bij de rechtbank ingediend, waarmee de rechter verzocht werd een deskundige te benoemen die zich aan de hand van de maandelijkse huur van vergelijkbare bedrijfspanden in de omgeving zou uitlaten over de hoogte van de huurprijs voor het restaurant. De kantonrechter wijst het verzoek toe en de deskundige stelt vervolgens een rapport op waaruit voortvloeit dat met ingang van 24 november 2010 (de datum van de indiening van het verzoekschrift) de huurprijs kan worden vastgesteld op € 7.445,97 per maand, dus € 89.351,70 per jaar. Bijna een verdubbeling van de huur dus.

Advocaat huurrecht bedrijfsruimte dagvaardt huurder

De advocaat huurrecht van de verhuurder dagvaardt de huurder vervolgens. Het betreft een bodemprocedure waarin de verhuurder zich op het standpunt stelt dat de tussen partijen geldende huurprijs niet (meer) overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse en daarom eist dat de rechter de huurprijs nader vaststelt. De wet stelt een aantal eisen aan een dergelijke huurprijswijzigingsprocedure, ook met betrekking tot het tijdstip waarop een dergelijke vordering kan worden ingesteld. Meer lezen over het verhogen of verlagen van de huurprijs kan hier.

Advocaat huurrecht bedrijfsruimte start kort geding op

De advocaat van de verhuurder start ook een kort geding op tegen de huurder, waarin hij een bedrag van € 50.000,– als voorschot eist op de nog te betalen huur over de periode van 24 november 2010 tot 24 november 2011 en een bedrag van € 3.484,15 per maand als voorschot op de nader vast te stellen huurprijs boven op de huidige huurbetaling van € 3.961,82 per maand.

Advocaat:’Wijziging huurprijs zal maanden duren’

De advocaat van de verhuurder betoogt in het kort geding dat, gelet op het uitgebrachte deskundigenbericht Soms moet er in de procedure advies worden ingewonnen bij een deskundige, bijvoorbeeld een accountant of een makelaar. De rechter kan zo'n deskundigenadvies op verzoek van een partij of ambtshalve bevelen.
» Meer over deskundigenbericht deskundigenbericht, te verwachten is dat in de bodemprocedure met ingang van 24 november 2010 een wijziging van de huurprijs zal worden vastgesteld die minimaal € 50.000,– per jaar hoger ligt dan de huurprijs die de huurder nu betaalt. Daar komt bij, aldus de advocaat, dat de procedure tot wijziging van de huurprijs maanden zal duren, en daardoor een aanzienlijk bedrag aan achterstallig huur verschuldigd zal zijn zodra uitspraak wordt gedaan in die procedure. Bovendien is het volgens de verhuurder ook nog een goed mogelijk dat de huurder dan niet in staat zal zijn om het dan verschuldigde bedrag aan achterstallige huur te voldoen.

Eis voorschot op huurverhoging bedrijfsruimte

De kantonrechter wijst de vorderingen van de verhuurder af, waarop de advocaat van de verhuurder in hoger beroep Ons burgerlijk procesrecht kent het beginsel dat er onderzocht wordt in twee instanties: een ieder heeft het recht op een nieuwe behandeling van de zaak door een hogere rechter.
» Meer over hoger beroep hoger beroep gaat bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. De advocaat van de verhuurder heeft in het hoger beroep de jaarstukken van de huurder in het geding gebracht en betoogt dat de financiële situatie van de huurder bepaald niet rooskleurig is. De huurder betoogt dat hij (ook) kampt met een incassorisico omdat de verhuurder wellicht niet in staat zal zijn de voorgeschoten huurverhogingen terug te betalen als in de procedure tot huurprijsvaststelling zou worden beslist dat de huur niet of slechts een klein beetje wordt verhoogd. Het hof vindt echter dat dat incassorisico is weggenomen door het aanbod van de verhuurder om daarvoor een bankgarantie te stellen.

Incassorisico: verhuurder moet bankgarantie stellen

Het hof is van mening dat er ernstig rekening mee moet worden gehouden dat in de bodemprocedure tot huurprijsvaststelling het rapport van de deskundige zal worden gevolgd (zoals dat in de meeste gevallen gebeurt) en de huurprijs dus op een aanzienlijk hoger bedrag zal worden vastgesteld dan de nu nog geldende huur. Het hof houdt wel nog een slag om de arm over de uitkomst van deze procedure en wijst daarom als voorschot een bedrag toe van € 30.000,– per jaar, hetgeen gelijk staat aan € 2.500,– per maand. Het hof verbindt daar wel de voorwaarde aan dat de verhuurder de hiervoor besproken bankgarantie De garantstelling van een bank om een geldbedrag aan de begunstigde uit te keren als de wederpartij niet nakomt of niet betaalt.
» Meer over bankgarantie bankgarantie stelt.

Gefaseerd invoeren hogere huur soms mogelijk

De huurder voerde nog aan dat hij in de procedure tot nadere vaststelling van de huurprijs om een gefaseerde invoering van de hogere huurprijs zal verzoeken. De wet biedt hier een mogelijkheid toe, maar uitgangspunt is wel dat de nieuwe huurprijs geldt met ingang van de dag waarop deze is gevorderd. Het hof is echter van mening dat de huurder geen bijzondere omstandigheden heeft aangevoerd die een gefaseerde invoer van de huurprijsverhoging (en daarmee afwijking van het algemene huurrecht) rechtvaardigen.