De verrekeningsbevoegdheid van een huurder bij gebreken: AMS legt uit!

Een huurder van een snackbar heeft last van ernstige lekkage aan het dak. Hij verzoekt de verhuurder de gebreken te verhelpen maar de verhuurder komt niet in beweging. Wat kan de huurder nu doen? Aan de hand van een recente uitspraak legt Advocaat huurrecht bedrijfsruimte Thomas van Vugt uit wat de mogelijkheden zijn.

Verhuurder gesommeerd tot herstel

In deze zaak heeft de huurder herhaaldelijk de verhuurder de gelegenheid gegeven om het dak te repareren maar tevergeefs. De huurder staakt vervolgens de huurbetalingen en laat een dakdekker een offerte maken voor de nodige herstelwerkzaamheden. De dakdekker begint met zijn werkzaamheden maar wordt bedreigd door de verhuurder en stopt zijn werk. De advocaat van huurder start een kort geding. Hierin vordert hij de verhuurder te verplichten mee te werken aan de herstelwerkzaamheden. In een reconventionele vordering vordert de advocaat huurrecht van de verhuurder de ontruiming van het bedrijfspand wegens achterstallige huurbetalingen.

Verrekening huur met herstelkosten

In artikel 7:206 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek is bepaald dat de verhuurder verplicht is om op verlangen van de huurder gebreken (waarvoor hij aansprakelijk is) te verhelpen. Is de verhuurder in verzuim De situatie dat, en de periode waarin een schuldenaar nalaat een opeisbare prestatie te verrichten.
» Meer over verzuim verzuim, dan kan huurder het verhelpen van de gebreken zelf verrichten en de daarvoor gemaakte kosten op verhuurder verhalen. De rechter oordeelt dat de verhuurder in verzuim was met het plegen van herstel en dat de huurder op grond van voornoemd artikel dus bevoegd was de gebreken zelf te verhelpen. De kosten mag hij verrekenen met de opgeschorte huur. De vordering van de huurder wordt toegewezen. Omdat er dus geen sprake is van een huurachterstand wordt de vordering van de verhuurder afgewezen.

Verhouding met algemene huurbepalingen?

Deze uitspraak is geheel in lijn met de heersende rechtspraak op dit gebied. Eén interessant punt kwam nog terloops aan de orde. De verhuurder deed in het kort geding een beroep op artikel 11.6 van de oude ROZ-bepalingen uit 2003. Op grond van dit artikel is een huurder niet gerechtigd huurpenningen op te schorten of te verrekenen in geval van vermindering van huurgenot als gevolg van gebreken aan het gehuurde. De rechter overweegt dat deze bepaling hier niet van toepassing is nu de grondslag van de verrekening Het tegen elkaar wegstrepen van schulden over en weer waardoor een verbintenis teniet gaat.
» Meer over verrekening verrekening/opschorting in deze zaak niet is gelegen in verminderd huurgenot maar in de vordering tot herstel van gebreken. In de nieuwe versies staat overigens expliciet dat het verrekeningsverbod niet af doet aan de rechten van een huurder onder artikel 7:206 BW.

Advocaat huurrecht bedrijfsruimte bij herstel van gebreken

Als de verhuurder nalaat gebreken aan het gehuurde te herstellen mag je deze als huurder dus zelf laten herstellen. De kosten hiervan komen wel voor rekening van de verhuurder en je mag deze dus verrekenen met de huur. Voorwaarde is wel dat de verhuurder in verzuim is met herstel en dat hij aansprakelijk is voor het gebrek. Laat bij twijfel altijd even een advocaat gespecialiseerd in huurrecht naar de zaak kijken. Want het risico van (onterecht) huur achterhouden kan ontruiming zijn!