Huurovereenkomst bedrijfsruimte opzeggen wegens onrendabele verhuur

Dringend eigen gebruik is een grond voor beëindiging van een huurovereenkomst bedrijfsruimte Een gebouwde onroerende zaak bestemd voor de uitoefening van een winkelbedrijf, horeca of ambachtsbedrijf en waar een voor het publiek toegankelijke ruimte aanwezig is voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening.
» Meer over bedrijfsruimte bedrijfsruimte. Of een verhuurder het verhuurde daadwerkelijk dringend nodig heeft, hangt af van verschillende factoren. Recentelijk heeft de Hoge Raad in een arrest de bedrijfseconomische belangen van verhuurder en huurder een beslissende rol toegedicht. Advocaat huurrecht bedrijfsruimte Thomas van Vugt bespreekt de zaak.

Renovatie door verhuurder noodzakelijk

De feiten in deze zaak zijn als volgt. Verhuurder is eigenaar van een winkelcentrum waarvan huurder een grote unit huurde. Het winkelcentrum was sterk verouderd en moest worden gerenoveerd. De indeling zou worden veranderd en de huurprijs gewijzigd. Huurder en verhuurder hebben onderhandeld over een nieuwe huurovereenkomst na renovatie, maar deze onderhandelingen liepen stuk. Huurder was niet bereid meer te betalen dan € 170 per vierkante meter terwijl de na de renovatie gevraagde vierkante meterprijs € 225 zou bedragen.

Opzegging huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik

De huurrecht advocaat van verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik. Omdat huurder niet met die opzegging instemde, moest verhuurder een procedure bij de kantonrechter starten voor de ontbinding van de huurovereenkomst. Zowel de kantonrechter als het hof wezen de vorderingen van de verhuurder toe. Het hof oordeelde dat verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor een renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst met huurder niet mogelijk is. Verhuurder heeft aannemelijk gemaakt dat na de geplande renovatie een kostendekkende exploitatie met verhuur aan huurder tegen een huur van maximaal € 170 p/m2 onmogelijk is.

Bedrijfseconomische belangen huurder en verhuurder

De Hoge Raad heeft vervolgens in een door huurder ingestelde cassatieprocedure het arrest van het hof bekrachtigd. Hierbij heeft de Hoge Raad overwogen dat bij bedrijfsruimte, anders dan bij woonruimte, de belangen tussen huurder en verhuurder van overwegend bedrijfseconomische aard zijn. In deze zaak kan niet van de verhuurder worden verlangd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie. De huurder wordt ook door de Hoge Raad in het ongelijk gesteld.

Bescherming huurder bij dringend eigen gebruik?

In deze procedure heeft de huurder een beroep gedaan op de bescherming die een huurder van woonruimte geniet. Als een verhuurder van woonruimte een huurovereenkomst wil beëindigen wegens dringend eigen gebruik is het enkele feit dat hij wil renoveren onvoldoende. Zelfs als de exploitatie van het gehuurde zonder de renovatie (en huurprijsverhoging) onrendabel blijkt. Pas als er sprake is van en structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan de rechter van oordeel zijn dat er sprake is van dringend eigen gebruik. In dat geval kan ook niet van de verhuurder van woonruimte wordt verlangd dat hij de huurverhouding voortgezet. Ondanks een betoog daartoe van de huurder, acht de Hoge Raad deze maatstaf niet van toepassing voor de beëindiging van huur van bedrijfsruimte.

Advocaat huurrecht bedrijfsruimte bij renovatie

Voor een verhuurder van bedrijfsruimte is een rendabele verhuur van bedrijfsruimte van groot, al dan niet het grootste, belang. Soms kan een renovatie noodzakelijk zijn om deze rendabele verhuur te waarborgen maar soms is het andersom. Dan moet een verhuurder renoveren –bij voorbeeld van gemeentewege zoals in deze zaak- en kan een renovatie enkel plaatsvinden als de huur vervolgens wordt verhoogd.