Huurder betaalt jarenlang geen huur wegens gebreken: terecht?

Als een huurruimte gebreken vertoont die het huurgenot aantasten, heeft de huurder in beginsel recht op huurvermindering. Deze huurvermindering moet echter wel in een redelijke verhouding staan tot het gebrek. Dat klinkt logisch, maar niet voor een huurder van een evenementenruimte in Rotterdam. Zij betaalde jarenlang geen enkele huur, maar gebruikte de huurruimte wel. De verhuurder startte een ontruimingsprocedure. Advocaat huurrecht bedrijfsruimte Thomas van Vugt bespreekt de zaak.

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming gehuurde

In deze zaak voerde de huurder aan dat zij geen huur betaalde vanwege ernstige gebreken aan het gehuurde. De verhuurder vordert naast ontbinding en ontruiming, betaling van de huurachterstand van inmiddels bijna € 500.000,-.

Rechter: gebreken aan huurruimte moeten ernstig zijn

Het oordeel van de Rotterdamse kantonrechter is helder: om het helemaal niet betalen van huur te rechtvaardigen, moet er echter heel wat aan de hand zijn met de huurpanden. Er moet welhaast sprake zijn van een situatie waarin de panden op geen enkele wijze te gebruiken zijn. Dat dit zo is blijkt echter nergens uit, integendeel.

Huurruimte werd ondanks gebreken veelvuldig gebruikt

De verhuurder heeft tijdens de procedure een lijst gegeven van evenementen die in het gehuurde plaatsvonden in de afgelopen jaren. Het gehuurde werd dus wel, en zelfs veel, gebruikt. Dat dit gebruik, zoals de huurder aanvoert, onder ‘beperkende en bezwarende condities’ zou hebben plaatsgevonden is niet aangetoond.

Niet betalen van huur gerechtvaardigd?

De rechter komt dan ook snel tot de conclusie dat de huurder geen geldige reden had om de huur jarenlang niet te betalen. De huurder wordt daarom veroordeeld tot betaling van de huurachterstand van € 456.656,98.

Persoonlijke aansprakelijkheid bestuurder

De verhuurder houdt daarnaast ook de bestuurder van de huurder persoonlijk aansprakelijk voor betaling. De rechter stelt voorop dat als een bestuurder heeft toegelaten of bewerkstelligd dat de huurder haar contractuele verplichtingen jegens de verhuurder niet is nagekomen, hij jegens de verhuurder aansprakelijk is voor de daardoor veroorzaakte schade. Vereist is wel dat het handelen van de bestuurder zodanig onzorgvuldig is geweest dat hem daarvan persoonlijk een voldoende ernstig verwijt kan worden gemaakt.

Bestuurder aansprakelijk voor hoge huurachterstand

De rechter overweegt dat in deze kwestie de bestuurder heeft toegelaten dat de huurder haar belangrijkste verplichting uit de huurovereenkomst, namelijk het betalen van de huur, jarenlang niet is nagekomen. Dit terwijl het gehuurde wel al die jaren in gebruik is geweest en geen geldige reden voor de opschorting aanwezig was.

Advocaat huurrecht bedrijfsruimte adviseert bij huurgeschillen

De huurder voert aan dat zij niet in staat was om de huur te betalen. Als dit al zo zou zijn, dan kan de bestuurder eveneens een verwijt worden gemaakt, aldus de rechter. Immers, van de bestuurder had dan mogen worden verwacht dat hij maatregelen had genomen om de schade te beperken. Dat hij de huur torenhoog heeft laten oplopen terwijl er geen geld voor de huur aanwezig was is een omstandigheid die hem persoonlijk kan worden aangerekend.