Huurder houdt geen hoofdverblijf in gehuurde: reden voor ontruiming?

Een huurovereenkomst voor woonruimte kan niet zomaar door de verhuurder worden beëindigd. Deze grote mate van wettelijke huurbescherming is voor sommige verhuurders een doorn in het oog. Er zijn echter situaties waarin een kantonrechter een vordering tot ontbinding snel toewijst. Advocaat huurrecht bedrijfsruimte Thomas van Vugt licht aan de hand van een recente uitspraak toe wanneer een wanprestatie Niet nakomen van verplichtingen uit overeenkomst maakt schadeplichtig.
» Meer over wanprestatie wanprestatie van de huurder grond is voor ontbinding.

Huurder verlaat woning vanwege verzorging moeder

De casus is als volgt. Verhuurder in deze zaak, een sociale woningbouwvereniging, heeft een verzoek tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming ingediend bij de Kantonrechter. Volgens verhuurder pleegt huurder wanprestatie door zijn hoofdverblijf niet langer in het gehuurde te houden. Huurder, een migrant, betwist dit maar erkent wel dat hij de afgelopen twee jaren in zijn moederland verblijft, onder meer om zijn zieke moeder te verzorgen. Sinds zijn vertrek heeft hij slechts enkele weken gebruik gemaakt van het gehuurde. Bovendien heeft huurder zich bij de gemeentelijke basisadministratie uitgeschreven uit het adres van het gehuurde.

Kantonrechter: geen hoofdverblijf is wanprestatie

De kantonrechter concludeert kort en bondig: huurder heeft geen hoofdverblijf meer in het gehuurde. Hij woont en slaapt er niet regelmatig, is er slechts bij hoge uitzondering en ontvangt geen uitkering of andere inkomsten (meer) op dit adres. Het hebben van het hoofdverblijf is één van de kernverplichtingen van de huurder van een sociale woning. Schending van deze verplichting is een zodanig ernstige tekortkoming Alle gevallen waarin hetgeen de schuldenaar verricht in enig opzicht achter blijft bij hetgeen de verbintenis vergt, ongeacht of deze handelwijze de schuldenaar toerekenbaar is of niet.
» Meer over tekortkoming tekortkoming dat deze het zware middel van ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. Een verhuurder in de sociale sector heeft er extra belang bij dat haar woningen worden bewoond door haar doelgroep. Dit is in deze zaak niet (meer) het geval. De rechter ontbindt de huurovereenkomst en de huurder wordt veroordeeld om het gehuurde te ontruimen.

Hoofdverblijf: daadwerkelijk wonen en slapen

Er is sprake van een hoofdverblijf als een huurder daadwerkelijk in het gehuurde woont, daar zijn “zetel van fortuin” heeft, daar zijn zaken behartigt, zijn goed Goederen zijn alle zaken en alle vermogensrechten.
» Meer over goed goederen en eigendommen beheert en in die woning regelmatig ’s nachts slaapt. De verplichting om het hoofdverblijf te houden in het gehuurde staat tegenwoordig in vrijwel alle huurovereenkomsten en algemene voorwaarden die sociale woningbouwverenigingen hanteren. Maar is deze verplichting ook van toepassing op huurders in de vrije sector?

Verplichting hoofdverblijf onder goed huurderschap?

Dat hangt er van af. Er bestaat geen wettelijke plicht voor een huurder om zijn vordering tot het hebben van huurgenot op te eisen. Een huurder dient zich volgens de wet evenwel te gedragen als goed huurder. Het houden van het hoofdverblijf in het gehuurde kan onder deze verplichting vallen. Als de verplichting tot het hebben van het hoofdverblijf als zodanig in de huurovereenkomst is opgenomen, dan zal de huurder tekortschieten als hij dit niet heeft. Of deze tekortkoming vervolgens voldoende grond oplevert om de huurovereenkomst te ontbinden, is een tweede. Een sociale verhuurder heeft een duidelijk belang bij naleving van de verplichting. Er bestaat een schaarste aan sociale huurwoningen en iemand die een dergelijke woning niet gebruikt, ontneemt anderen van deze woonruimte. Dit belang is niet evident voor een verhuurder van een vrije sector woning.

Advocaat bij ontbinding huurovereenkomst en ontruiming

Als de huurder de huur netjes betaalt maar het gehuurde niet regelmatig (genoeg) gebruikt, wat maakt het uit? Een verhuurder die wil ontbinden zal in dat geval dus ook andere omstandigheden moeten aanvoeren, bijvoorbeeld dat de woning wordt verwaarloosd of dat de huurder door niet-bewoning overlast veroorzaakt voor anderen. Tegelijkertijd geldt dat als een verhuurder een huurovereenkomst wil beëindigen, een beroep op huurbescherming door de huurder wel aan kracht zal inboeten als hij daar geen hoofdverblijf meer houdt (en dus wellicht nog een andere woning heeft).