Huurder komt na 5 jaar terug op allonge huurovereenkomst

Na het sluiten van een huurovereenkomst voor een winkelruimte blijkt dat de oppervlakte van de winkel een stuk kleiner is dan waar huurder en verhuurder vanuit gingen. Huurder trekt aan de bel. Er wordt een aanvulling op de huurovereenkomst gemaakt waarbij de huurprijs wordt verlaagd. Alles lijkt in orde, totdat de huurder vijf jaar later toch schade vordert. Advocaat huurrecht bedrijfsruimte Thomas van Vugt bespreekt het arrest van het hof.

Oppervlakte winkel blijkt kleiner dan werd vermeld

Na onderhandelingen in 2007 en 2008 sluiten huurder en verhuurder een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte Een gebouwde onroerende zaak bestemd voor de uitoefening van een winkelbedrijf, horeca of ambachtsbedrijf en waar een voor het publiek toegankelijke ruimte aanwezig is voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening.
» Meer over bedrijfsruimte bedrijfsruimte. De overeenkomst Een meerzijdige rechtshandeling, waarbij een of meer partijen jegens een of meer andere partijen een verbintenis aangaan.
» Meer over overeenkomst overeenkomst start per 1 september 2009 en geldt voor vijf jaar. Vlak voor het betrekken van de ruimte ontdekt de huurder dat de winkelruimte 40 m2 kleiner is dan is opgenomen in de huurovereenkomst. Hij informeert de verhuurder. Nadat het uitbreiden van het aantal vierkante meters niet mogelijk blijkt (verbouwen van een trap tot paskamer), neemt huurder een advocaat in de arm.

‘Allonge’ lijkt passende oplossing voor onenigheid

De advocaat van de huurder zegt dat hij is misleid door de onjuiste informatie die verhuurder heeft verstrekt en de huurovereenkomst daarom nietig verklaard moet worden. Hij is bereid dit verzoek in te trekken als de huurprijs wordt verminderd en de overnamesom verlaagd wordt. Na overleg tussen partijen wordt door de makelaar van de verhuurder een aanvulling op de overeenkomst (een allonge) opgesteld en door beide partijen ondertekend.

Huurder vordert na vijf jaar toch schadevergoeding

Vijf jaar later stuurt de advocaat van de huurder een brief aan verhuurder. Hij stelt dat de winkelruimte 40 m2 kleiner is dan was medegedeeld en waarop de huurprijs is gebaseerd. De teveel betaalde huur (€ 51.216,49) dient de verhuurder dan ook terug te betalen, omdat er sprake is van een gebrek (artikel 7:204 BW) en een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Verhuurder zegt dat dit probleem allang was opgelost door de opgestelde en ondertekende allonge.

Hof past Haviltex-criterium toe bij beoordeling overeenkomst

Hebben partijen met de allonge het probleem over de oppervlakte willen oplossen óf gaat de allonge alleen over het wel of niet kunnen verbouwen van de trapopgang (zoals huurder stelt)? Het hof hanteert bij de beantwoording van deze vraag het Haviltex-criterium. Omdat in de allonge uitdrukkelijk is bepaald dat de huurovereenkomst voor het overige ongewijzigd van kracht blijft, stelt het hof dat de allonge een einde heeft gemaakt aan het geschil over het vloeroppervlak. Ook speelt een rol dat huurder zich vijf jaar kennelijk wel in de gemaakte afspraken kon vinden en dat partijen zich destijds hebben laten bijstaan door professionals (makelaar en advocaat).

Advocaat huurrecht bedrijfsruimte bij (huur)overeenkomsten

Uit deze uitspraak blijkt dat het maken van waterdichte afspraken niet eenvoudig is. Het inschakelen van professionals maakt de kans op verschillende uitleg van de bedoeling van partijen kleiner. AMS Advocaten adviseert bij het opstellen van (huur)overeenkomsten of het oplossen van conflicten.