Huurovereenkomst ontbinden bij huurachterstand: zo werkt het!

In principe kan je als verhuurder een huurovereenkomst bedrijfsruimte Een gebouwde onroerende zaak bestemd voor de uitoefening van een winkelbedrijf, horeca of ambachtsbedrijf en waar een voor het publiek toegankelijke ruimte aanwezig is voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening.
» Meer over bedrijfsruimte bedrijfsruimte ontbinden als er sprake is van tekortkomingen van de huurder die zo ernstig zijn, dat zij ontbinding rechtvaardigen. Dit kan bestaan uit het verhandelen van illegale drugs in de bedrijfsruimte, overlast of – meer gebruikelijk – een huurachterstand. Aan de hand van een recente uitspraak gaat advocaat huurrecht bedrijfsruimte Thomas van Vugt nader in op de ontbinding bij huurachterstand. 

Ontbinding en ontruiming eisen bij kantonrechter

De huurder in deze kwestie had een huurachterstand van 5 maanden laten ontstaan. De verhuurder vorderde in een civiele procedure ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie en ontruiming. Tevens vorderde hij betaling van de huurachterstand, de contractuele boete en incassokosten Kosten die zijn gemaakt bij de incassering van een vordering.
» Meer over incassokosten incassokosten. De rechter stelde voorop dat volgens de wet een verhuurder de bevoegdheid heeft een huurovereenkomst te ontbinden als de huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen. Deze bevoegdheid geldt alleen dan niet als de tekortkoming Alle gevallen waarin hetgeen de schuldenaar verricht in enig opzicht achter blijft bij hetgeen de verbintenis vergt, ongeacht of deze handelwijze de schuldenaar toerekenbaar is of niet.
» Meer over tekortkoming tekortkoming van de huurder gering is. De rechter vond dat een huurachterstand van 5 maanden geen geringe tekortkoming was en wees het verzoek tot ontbinding en ontruiming toe.

Advocaat: ‘Aanleiding matiging contractuele boete?’

De advocaat van de huurder bracht nog naar voren dat de contractuele boete buitensporig hoog was. De kantonrechter was van mening dat de verhuurder de contractuele boete verkeerd had berekend. Huurder was een lager bedrag verschuldigd. Dit bedrag vond de rechter overigens niet buitensporig en veroordeling tot betaling zou niet tot een onaanvaardbaar resultaat leiden. Dus het verzoek van de advocaat van de huurder om deze (lager vastgestelde) boete te matigen, wees de rechter af.

Geen bevoegdheid ontbinding bij geringe tekortkoming

Het verbintenissenrecht gaat uit van het principe dat iedere partij bij een overeenkomst Een meerzijdige rechtshandeling, waarbij een of meer partijen jegens een of meer andere partijen een verbintenis aangaan.
» Meer over overeenkomst overeenkomst deze mag ontbinden als de wederpartij De tegenpartij in een procedure of de partij met wie een contract is gesloten.
» Meer over wederpartij wederpartij in gebreke blijft de overeenkomst na te komen. Deze ontbindingsbevoegdheid geldt in het algemeen pas als de wederpartij in verzuim De situatie dat, en de periode waarin een schuldenaar nalaat een opeisbare prestatie te verrichten.
» Meer over verzuim verzuim is. Meestal zal de wederpartij dus eerst de gelegenheid moeten krijgen om de overeenkomst alsnog deugdelijk na te komen. Maar als de wederpartij ook dan nog wanpresteert (en dan dus in verzuim komt te verkeren), mag de overeenkomst worden ontbonden.

Huurachterstand minder dan drie maanden?

In deze zaak voerde de huurder nog aan dat hij heeft geprobeerd de huurachterstand onder de drie maanden te houden (doch tevergeefs). Zou dit wat hebben uitgemaakt voor de uitkomst van de zaak? Vanwege de verstrekkende gevolgen die een ontbinding van een huurovereenkomst heeft, is er in een landelijke regeling van de rechtbanken vastgelegd dat een ontbinding van een huurovereenkomst pas zal worden toegewezen als er sprake is van een huurachterstand van ten minste drie maanden. Deze richtlijn geldt echter alleen voor woonruimte. Hoewel in de rechtspraak wat betreft huurgeschillen over bedrijfsruimte deze drie-maanden eis vaak wordt aangehouden, is deze norm niet keihard. Rechters mogen hier van afwijken (maar doen dat niet stelselmatig).

Terme de grâce: laatste kans huurder

De rechter wil een huurder in een ontbindingsprocedure nog wel eens een laatste termijn geven om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen voordat de huurovereenkomst wordt ontbonden. Zo’n laatste kans noemen we een terme de grâce. Als de huurder niet binnen de termijn voldoet, wordt de ontbinding alsnog uitgesproken. Het blijft een discretionaire bevoegdheid van rechter, wat wil zeggen dat de huurder geen aanspraak op een terme de grâce kan maken. In deze zaak heeft de huurder –voor zover uit de uitspraak blijkt- geen verzoek om een terme de grâce gedaan. Wellicht had de kantonrechter deze wel toegewezen.