Inroepen van het huurbeding door bank: hoe zit het?

Een huurbeding is een bepaling in de hypotheekakte waaruit volgt dat de eigenaar van een woning alleen mag verhuren met toestemming van de hypotheekhouder (de bank). Advocaat huurrecht Sander Schouten bespreekt twee uitspraken waarin het huurbeding door een bank werd ingeroepen.

Huurbeding inroepen tegen huurbescherming

Een huurbeding wordt gebruikt om te voorkomen dat bij een veiling Een openbare verkoop.
» Meer over veiling executieveiling van de woning, de veilingkoper gebonden is aan een huurovereenkomst. Bij verkoop van het huis hebben huurders immers huurbescherming: een bestaande huurovereenkomst blijft in stand (“koop breekt geen huur”). Daarom kan de bank, als de woning toch wordt verhuurd, bij executoriale verkoop de huur vernietigen. Voor het inroepen van het huurbeding bij woonruimte is in het beginsel verlof van de voorzieningenrechter nodig.

Bank kan bij uitzondering afzien van inroepen huurbeding

Sinds 10 januari 2015 is de bank bij executieveilingen van woonruimtes verplicht het huurbeding in te roepen, en kan hij hier slechts bij (in de wet genoemde) uitzonderingen van afzien. Dit is onder meer wanneer de bank “gegronde redenen heeft om aan te nemen dat er geen personen krachtens huurovereenkomst gebruik kunnen maken van de woning op moment van bekendmaking van de executieverkoop”. Het gaat om de situatie waarin de bank bekend is met de situatie ter plaatse en voorts heeft gecontroleerd of er geen andere personen dan de eigenaar en zijn huisgenoten wonen. De bank zou hierover navraag kunnen doen bij de eigenaar of bij buurtbewoners.

Bank roept huurbeding in tegen geldlener en verblijvers woning

In de eerste zaak stelt de bank dat A mogelijk huurder is. Ook is niet uit te sluiten dat er sprake is van andere, onbekende huurders. De rechter wijst het verzoek tot verlof van de hypotheekhouder echter af. De bank neemt hierbij onder meer als vaststaand aan, dat A geen huurder is, maar behoort tot het gezin van de geldlener. Hierbij wordt het volgende meegenomen:
• de eigenaar/geldlener heeft meegewerkt aan een taxatie namens de bank en heeft de taxateur in staat gesteld de woning te inspecteren;
• hierbij is gebleken dat de woning twee slaapkamers heeft, waarvan één een kinderkamer betreft;
• verder is op de foto’s in het taxatierapport te zien dat er her en der rond het huis kinderspeelgoed ligt.

Rechter: bank had grondiger onderzoek moeten doen

De rechter is van mening dat de bank in deze omstandigheden aanleiding had moeten zien om nader onderzoek te verrichten naar de woonsituatie in de woning en naar de relatie van A met de geldlener. Door dit niet te doen, heeft de bank onvoldoende gecontroleerd of er geen personen krachtens een huurovereenkomst in het pand verbleven. De rechter wijst het verzoek van de bank dan ook af.

Geldlener werkt niet mee aan taxatie

In de andere zaak bij dezelfde rechtbank heeft de geldlener niet meegewerkt aan de taxatie. De taxateur werd niet in staat gesteld de woning van binnen te inspecteren. Hij heeft in plaats daarvan moeten volstaan met een zogenoemde geveltaxatie. De bank gaf bovendien aan, dat de taxateur diverse malen zowel telefonisch, als schriftelijke geprobeerd heeft contact te leggen met de geldlener en met anderen die in de woning verbleven.

Bank voldoet aan onderzoeksplicht en krijgt hierdoor verlof

De voorzieningenrechter stelde vast dat de bank in dit geval wél aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan, mede gelet op het gebrek van medewerking van de eigenaar/ andere personen in de woning. Aangezien het alleen mogelijk was een geveltaxatie te verrichtten is de rechtbank van mening dat niet uit te sluiten valt dat er geen andere onbekende personen krachtens de huurovereenkomst gebruik maakten van de woning. De voorzieningenrechter verleent dan ook verlof en veroordeelt de onbekende huurders tot ontruiming.