Klusrecht huurder bedrijfsruimte: reclamedoek aan gevel toegestaan?

Mag een huurder van een winkelruimte in een retailpark een reclamedoek aan zijn gevel bevestigen? Of moet hij hiervoor voorafgaande toestemming aan de verhuurder vragen? Dit was de vraag in een recent huurgeschil. Het hof haalde de parlementaire geschiedenis van het wettelijke ‘klusrecht’ erbij. Advocaat huurrecht bedrijfsruimte Thomas van Vugt licht de zaak toe.

Vordering: gedogen reclamedoek door verhuurder

De advocaat van de verhuurder in kwestie maakte bezwaar op het door de huurder opgehangen reclamedoek en opgeplakte raamstickers. Er was hiervoor geen toestemming gegeven en hierdoor handelde de huurder in strijd met zijn contractuele verplichtingen. De advocaat van de huurder bracht de zaak voor de rechter. Hij eiste onder meer dat de verhuurder het reclamedoek en de raamstickers zou moeten gedogen.

Artikel 7:215 BW: klusrecht huurder

De huurder deed een beroep op artikel 7:215 van het Burgerlijk Wetboek. Het eerste lid van dit artikel luidt als volgt:

“De huurder is niet bevoegd de inrichting of gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen dan na schriftelijke toestemming van de verhuurder, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd.”

Klusrecht: huurder mag eenvoudige verandering aanbrengen

Volgens de parlementaire geschiedenis heeft de wetgever met de woorden “zonder noemenswaardige kosten” bedoeld dat een eventuele verwijdering van de veranderingen of toevoegingen zo eenvoudig dient te zijn, dat het geen kosten meebrengt of zulke geringe kosten dat deze voor de verhuurder geen redelijk argument opleveren om tegen het aanbrengen van die verandering of toevoeging bezwaar te maken. Denk bijvoorbeeld aan het aanbrengen van wandspiegels met schroeven waarvan de gaten naderhand moeten worden dichtgestopt.

Verwijderingskosten: ’zonder noemenswaardige kosten’?

De discussie tussen partijen is of zich in casu de tenzij-situatie voordoet. Kunnen de kosten van verwijdering van het reclamedoek als ‘zonder noemenswaardige kosten’ aangemerkt worden?Vaststaat dat de verwijderingskosten van verhuurder circa € 1000,- bedragen. Deze kosten zijn volgens huurder niet noemenswaardig in relatie tot de huurprijs (€160.000 p/j), de looptijd van de huurovereenkomst (10 jr) en de verstrekte bankgarantie De garantstelling van een bank om een geldbedrag aan de begunstigde uit te keren als de wederpartij niet nakomt of niet betaalt.
» Meer over bankgarantie bankgarantie (€45.000). Ook zijn de verwijderingswerkzaamheden niet omvangrijk.

Hof: verwijderingskosten zijn objectief gegeven

Het hof ziet het anders. Uit de parlementaire geschiedenis  van het klusrecht volgt namelijk ook dat het bij de beoordeling van de verwijderingskosten gaat om een objectief gegeven. Volgens het hof kan niet worden gezegd dat het aanbrengen van het reclamedoek eenvoudig en zonder veel kosten weer ongedaan gemaakt kan worden. Hoewel de verwijderingskosten gering zijn ten opzichte van de huurprijs, valt een bedrag van € 1000,- objectief gezien niet onder ‘zonder noemenswaardige kosten’ voor de verhuurder. Bovendien is het reclamedoek ook niet eenvoudig te verwijderen: er moet een hoogwerker aan te pas komen en medewerkers zullen twee uur bezig zijn.

Huurrecht bedrijfsruimte advocaat bij geschillen huurovereenkomst

De huurder had derhalve niet zonder toestemming het reclamedoek mogen ophangen en de verhuurder hoeft het doek niet te gedogen. Dat het in casu gaat om een bedrijfsruimte Een gebouwde onroerende zaak bestemd voor de uitoefening van een winkelbedrijf, horeca of ambachtsbedrijf en waar een voor het publiek toegankelijke ruimte aanwezig is voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening.
» Meer over bedrijfsruimte bedrijfsruimte en niet een woonruimte doet aan voorgaande niet af, meent het hof. Wat betreft de raamstickers is het hof coulanter. Deze stickers zijn zonder enige kosten te verwijderen: “de glazenwasser trekt de stickers zonder veel moeite of kosten van de ruiten”. Die stickers mogen dus wel blijven.