Shop-in-shop huur: nieuwe huurovereenkomst bij wisseling van stand?

Je komt het steeds vaker tegen: het shop-in-shop concept. Kleine verkoopstands van een bepaald merk die deel uitmaken van een grotere winkelruimte, zoals bijvoorbeeld in de Bijenkorf. Deze verkoopstands worden meestal verhuurd. In een recente uitspraak gaat de kantonrechter in op de vraag of het wisselen van verkoopstand gevolgen heeft voor de huurovereenkomst. Advocaat huurrecht bedrijfsruimte Thomas van Vugt licht toe.

Huurovereenkomst shop-in-shop

In deze zaak speelde het volgende. Verhuurder verhuurt in een hal verkoopruimtes volgens het shop-in-shop concept. Huurder huurt zo’n verkoopstand. De huurovereenkomst is aangegaan voor 18 maanden en eindigt op 14 mei 2011. Bepaald is dat de overeenkomst Een meerzijdige rechtshandeling, waarbij een of meer partijen jegens een of meer andere partijen een verbintenis aangaan.
» Meer over overeenkomst overeenkomst stilzwijgend met 24 maanden zal worden verlengd als er niet tijdig een opzegging is gedaan. Huurder zegt de huurovereenkomst op, maar de opzegging is te laat gedaan. De overeenkomst wordt automatisch verlengd tot 14 mei 2013. Huurder geeft vervolgens aan dat de resultaten erg tegenvallen en dat hij dat wijt aan de slechte locatie van zijn stand. In overleg met verhuurder wordt zijn verkooplocatie gewijzigd en krijgt hij een andere stand.

Advocaat huurrecht bedrijfsruimte ingschakeld

Huurder zegt vervolgens op 13 mei 2011 de huur op tegen 14 mei 2013. Verhuurder accepteert deze opzegging niet en stelt dat er sprake is van een nieuwe huurovereenkomst (voor onbepaalde tijd) omdat huurder een andere verkoopruimte in gebruik heeft genomen. Verhuurder schakelt een advocaat gespecialiseerd in huurrecht in en die gaat over tot dagvaarding van huurder.

Wijziging stand: nieuwe huurovereenkomst?

De kantonrechter overweegt dat er onvoldoende grond is om aan te nemen dat door de standwissel de oude huurovereenkomst is geëindigd en er een nieuwe overeenkomst tot stand is gekomen. Het alleen innemen van een andere stand binnen dezelfde hal is daarvoor onvoldoende. Verhuurder heeft ook nooit iets gezegd over een nieuwe overeenkomst toen de huurder wisselde en er is ook niets op schrift gesteld. Integendeel, verhuurder heeft juist in een e-mailwisseling hierover aangegeven dat zij geen aanleiding ziet om de huurprijs te verhogen in verband met de iets grotere standruimte. Hiermee grijpt verhuurder juist expliciet terug op de oorspronkelijke overeenkomst. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat er geen verandering is gebracht in de huurovereenkomst en dat de opzegging van huurder rechtsgeldig is.

Wanneer nieuwe huurovereenkomst nodig?

Deze uitspraak is specifiek gericht op min of meer inwisselbare units zoals de verkoopstands. Het is niet goed denkbaar dat bij gewone winkelruimte een huurder zou kunnen verhuizen met behoud van zijn oude huurovereenkomst. De plaats van het gehuurde is één van de essentialia van een huurovereenkomst en dit moet voldoende bepaalbaar zijn. Het moet immers duidelijk zijn wat er wordt verhuurd. Als een winkel verhuist naar een andere locatie kan dit in principe niet zonder dat de huurovereenkomst eindigt. Hetzelfde geldt in het geval een winkelruimte door renovatie zo ingrijpend wordt gewijzigd dat je niet meer kan spreken van een ruimte die qua plaats en functie gelijk is aan de oude. Ook in dat geval zal voor de nieuwe (gerenoveerde) ruimte een nieuwe huurovereenkomst moeten worden gesloten.