Ontruiming in kort geding: terme de grâce voor stilgelegde sexclub

Ontruiming in kort geding van een huurruimte vorderen wegens een betaalachterstand? Het is een effectief middel voor verhuurders om de schade te beperken. Vanwege het ingrijpende karakter van een ontruiming, mag een rechter niet te snel een ontruiming toewijzen. Bovendien heeft de rechter de discretionaire bevoegdheid om de huurder een “terme de grâce” te geven. Wat dit precies inhoudt, legt advocaat huurrecht bedrijfsruimte Thomas van Vugt uit aan de hand van een recente zaak.

Sexclub gesloten op last van gemeente

Onlangs deed de Voorzieningenrechter uitspraak in een kort geding tussen een verhuurder en huurder. De huurder in kwestie exploiteert sexclub Crystal Club in Amsterdam. Vanwege een overtreding van de Opiumwet is de sexclub op last van de gemeente voor onbepaalde tijd gesloten. Hierdoor liep huurder direct inkomsten mis en ontstond er een huurachterstand. Verhuurder liet er geen gras over groeien en startte een ontruimingskortgeding.

Ontruiming in kort geding: criteria

Het uitgangspunt is dat een vordering tot ontruiming in kort geding alleen kan worden toegewezen als voldoende aannemelijk is dat die vordering ook in een bodemprocedure De gerechtelijke procedure waarin een geschil definitief wordt beslist.
» Meer over bodemprocedure bodemprocedure zal worden toegewezen. Daarnaast geldt dat niet van de eisende partij kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.

Drie maanden achterstand rechtvaardigt ontruiming

De huurachterstand in deze zaak bedroeg meer dan drie maanden. Volgens vaste rechtspraak rechtvaardigt een achterstand van minimaal drie maanden in beginsel ontruiming. Huurder voert aan dat de achterstand uitsluitend het gevolg is van de sluiting van de sexclub. Er is een nieuw bedrijfsplan voor de club bij B&W ingediend. Als dit plan wordt goedgekeurd, zal de gemeente het besluit tot sluiting intrekken. De club kan dan worden heropend.

Zicht op volledige aflossing huurachterstand

Huurder benadrukt dat in dat geval ook te verwachten is dat de huurachterstand in één keer kan worden afbetaald. Er heeft zich namelijk een investeerder aangediend die bereid is in de nieuwe club te investeren. Uit deze investering kan de achterstand worden voldaan.

Terme de grâce

Volgens de rechter bestaat er geen zekerheidsrecht Zakelijke rechten die strekken tot ter zekerheid van een vordering, zoals pand en hypotheek.
» Meer over zekerheidsrecht zekerheid over de heropening op korte termijn. Ook (het bestaan van) de gestelde investering is niet met stukken onderbouwd. Toch is de rechter van oordeel dat de huurder een laatste kans moet krijgen om de huurachterstand af te lossen. Zo een laatste kans wordt een “terme de grâce” genoemd.

Goed huurderschap

De rechter acht van belang dat het niet aannemelijk is dat er een nieuwe huurachterstand zal ontstaan na opening van de club. Tot het moment van sluiting heeft de huurder de huur altijd keurig betaald. Bovendien heeft de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst een bedrag van € 600.000 (!) aan sleutelgeld betaald. Het financiële belang van de huurder om de club te heropenen en te blijven exploiteren zijn evident.

Advocaat huurrecht bedrijfsruimte bij ontruiming

De rechter komt tot een hybride veroordeling: de ontruimingsvordering wordt voorwaardelijk toegewezen. Als de huurder niet vóór 1 maart 2018 de volledige huurachterstand heeft afgelost, mag verhuurder tot ontruiming overgaan. Betaalt de huurder wel binnen de gestelde termijn, dan kan de verhuurder geen rechten meer ontlenen aan het ontruimingsvonnis.