Ontruimingsbescherming voor huurder bedrijfsruimte: zo gaat het in z’n werk

De huurder van kantoorruimte die geconfronteerd wordt met een opzegging van de huurovereenkomst en een aanzegging tot ontruiming kan aan de rechter vragen om uitstel. De huurder moet dan uiterlijk binnen twee maanden na de datum waartegen ontruiming is aangezegd een verzoekschrift Zaken die niet met een dagvaarding beginnen, worden ingeleid met een verzoekschrift. De wet verbindt een aantal minimumvereisten aan de inhoud van een verzoekschrift.
» Meer over verzoekschrift verzoekschrift indienen. Hoe gaat een dergelijke procedure in zijn werk en welke belangenafweging maakt de rechter? Advocaat huurrecht bedrijfsruimte Thomas van Vugt legt uit.

Overige bedrijfsruimte?

De gang van zaken met betrekking tot het verzoeken van ontruimingsbescherming is geregeld in artikel 7:230 a BW. Dat artikel is van toepassing op de huur die betrekking heeft op zogenoemde overige bedrijfsruimte Een gebouwde onroerende zaak bestemd voor de uitoefening van een winkelbedrijf, horeca of ambachtsbedrijf en waar een voor het publiek toegankelijke ruimte aanwezig is voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening.
» Meer over bedrijfsruimte bedrijfsruimte. Hieronder vallen niet alleen kantoren, maar ook scholen en garageboxen. In de literatuur en jurisprudentie bestaat overigens met enige regelmaat discussie over de vraag of een bepaalde onroerende zaak Onroerend zaken zijn o.m. de grond en gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd.
» Meer over onroerende zaak onroerende zaak valt onder artikel 7:230a BW en dus te kwalificeren als een overige bedrijfsruimte.

Geen huurbescherming, wel ontruimingsbescherming

De huurder van een overige bedrijfsruimte, zoals een kantoor, geniet geen huurbescherming. Dit betekent dat een rechtsgeldige opzegging de huurovereenkomst daadwerkelijk doet eindigen op de dag waartegen is opgezegd. In de wet is echter wel geregeld dat de verhuurder niet zomaar van de huurder kan eisen dat hij het gehuurde ontruimt zodra de huurovereenkomst is geëindigd. De verhuurder kan de huurder niet tot ontruiming dwingen gedurende twee maanden na het tijdstip waartegen de ontruiming is aangezegd.

Verzoekschrift indienen door advocaat

Binnen deze periode moet er een verzoekschrift worden ingediend bij de bevoegde rechtbank. Een advocaat gespecialiseerd in huurrecht kan dat verzorgen. Door het tijdig indienen van het verzoekschrift wordt de verplichting om tot ontruiming over te gaan verder geschorst. In de praktijk kiezen huurders er meestal voor om het verzoekschrift zo laat mogelijk in te dienen teneinde optimaal gebruik te maken van de wettelijke periode van twee maanden waarbinnen de verhuurder de huurder dus niet kan dwingen om tot ontruiming over te gaan. Overigens kan het verzoekschrift volgens de Hoge Raad ook nog worden ingediend als de gewezen huurder feitelijk het gehuurde al heeft ontruimd.  Als de huurder zelf de huurovereenkomst heeft opgezegd, uitdrukkelijk in de beëindiging van de huurovereenkomst heeft toegestemd, of is veroordeeld tot ontruiming wegens niet-nakoming van zijn verplichtingen, heeft hij geen recht op ontruimingsbescherming.

Kort geding tot ontruiming soms noodzakelijk

Als de huurder geen verzoek tot schorsing van de ontruimingsverplichting binnen twee maanden na tijdstip waartegen ontruiming is aangezegd bij de rechter heeft ingediend, dan ontstaat er een definitieve verplichting tot ontruiming. Dat laat onverlet dat als de gewezen huurder ook dan weigert te vertrekken de verhuurder naar de rechter dient te stappen. Een kort geding kan dan een veroordeling tot ontruiming (op straffe van een dwangsom De veroordeling om een geldsom te betalen wegens het niet voldoen aan een vonnis.
» Meer over dwangsom dwangsom) worden gevorderd.

Opzegging én ontruimingsaanzegging

In de praktijk gaat het regelmatig mis bij het opzeggen van de huurovereenkomst. Verhuurders vergeten regelmatig om in die brief tevens de ontruiming aan te zeggen. Maar zolang er geen ontruimingsaanzegging De formele aanzegging van een verhuurder aan een huurder van een kantoor of overige bedrijfsruimte om het gehuurde te ontruimen.
» Meer over ontruimingsaanzegging ontruimingsaanzegging is gedaan kan er  geen verplichting tot ontruiming ontstaan. Het is dus van belang dat die brief zowel een rechtsgeldige opzegging als een aanzegging tot ontruiming tegen een concreet tijdstip bevat. Dat tijdstip kan nooit vóór de datum waartegen de huurovereenkomst is opgezegd liggen.

Belangen huurder bedrijfsruimte en verhuurder

Als het verzoekschrift eenmaal is ingediend stuurt de rechtbank een exemplaar van dat verzoekschrift toe aan de verhuurder, die in de gelegenheid wordt gesteld om een verweerschrift Als er bij de rechtbank door een advocaat een verzoekschrift is ingediend, wordt de verwerende partij, de verweerder, in de gelegenheid gesteld om een verweerschrift in te dienen.
» Meer over verweerschrift verweerschrift in te dienen. Vervolgens vindt er een mondelinge behandeling plaats. Het verzoek van de huurder wordt alleen maar toegewezen als de belangen van de huurder (en eventueel van de onderhuurder aan wie is onderverhuurd) door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. Alle denkbare belangen kunnen een rol spelen in de door de rechter te maken belangen afweging. Als de rechter het verzoek toewijst dan spreekt hij meteen een verlenging uit van de termijn waarbinnen er ontruimd dient te worden. Die verlenging bedraagt ten hoogste een jaar na het eindigen van de huurovereenkomst (en dus niet na de datum waarop het verzoekschrift is ingediend). De huurder kan vervolgens echter nóg twee keer verzoeken de ontruiming uit te stellen. Het verzoek tot verdere verlening moet uiterlijk één maand voor het verstrekken van de termijn worden ingediend.

Geen huurprijs maar gebruiksvergoeding

Omdat de huurovereenkomst in beginsel komt te eindigen door een rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomst is de gewezen huurder niet meer verplicht de uit de huurovereenkomst verschuldigde maandelijkse huurprijs te betalen. In de meeste gevallen blijft de huurder echter een bedrag betalen dat gelijk is aan de laatst geldende huurprijs. We noemen dit dan een verbruiksvergoeding. Het is overigens mogelijk om in de verzoekschriftprocedure aan de rechter te vragen die gebruiksvergoeding Vergoeding voor gebruik van het eigendom van een ander.
» Meer over gebruiksvergoeding gebruiksvergoeding hoger of lager dan de laatst geldende huurprijs vast te stellen. Als de rechter het verzoek van de huurder afwijst, stelt hij het tijdstip van de ontruiming vast. In de praktijk komt het regelmatig voor dat de rechter de huurder nog enige tijd gunt en dus voor de ontruiming een later tijdstip vaststelt.

Geen hoger beroep

Tegen een beschikking Uitspraak in een verzoekschriftprocedure
» Meer over beschikking beschikking van de rechtbank op een verzoek tot het verlenen van verdere ontruimingsbescherming staat geen hoger beroep Ons burgerlijk procesrecht kent het beginsel dat er onderzocht wordt in twee instanties: een ieder heeft het recht op een nieuwe behandeling van de zaak door een hogere rechter.
» Meer over hoger beroep hoger beroep open. Wel heeft de Hoge Raad uitgemaakt dat als er in een ontruimingsverzoek een zogenoemde voorvraag wordt gesteld, daartegen wel hoger beroep openstaat. Een voorbeeld van een voorvraag is of er wel sprake is van een rechtsgeldige ontruimingsaanzegging en of de ruimte waar het om gaat wel is te kwalificeren als een overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW.

Faillissement en ontruimingsbescherming

De bevoegdheden die de wet aan de gewezen huurder toekent, behoren tot het vermogen van de gefailleerde en kunnen het faillissement door de curator Een door de rechtbank aangewezen persoon die is belast met het beheer en de beschikking over het vermogen van een gefailleerde.
» Meer over curator curator worden uitgeoefend. Artikel 39 van de Faillissementswet (Fw) staat niet in de weg. De curator kan dus verlenging van de termijn waarbinnen er tot ontruiming dient te worden overgegaan vragen, aldus de Hoge Raad. Artikel 39 Fw bepaalt dat de curator en de verhuurder de mogelijkheid hebben om de huurovereenkomst te beëindigen door opzegging wanneer de huurder failliet gaat met inachtneming van een opzegtermijn van maximaal drie maanden.

Advocaat huurrecht bedrijfsruimte bij ontruimingsbescherming

Voor zowel huurder als verhuurder is het in dit soort situaties belangrijk dat tijdig en op de juiste manier voldaan wordt aan de procedurele eisen die de wet, het huurcontract en de jurisprudentie stellen aan het verzoeken van schorsing van de verplichting om tot ontruiming over te gaan. Een advocaat met verstand van het huurrecht bedrijfsruimte kan uitkomst bieden.