Renovatie: grond voor beëindiging huurovereenkomst bedrijfsruimte?

Wanneer is een renovatie grond voor voor beëindiging van een huurovereenkomst van bedrijfsruimte Een gebouwde onroerende zaak bestemd voor de uitoefening van een winkelbedrijf, horeca of ambachtsbedrijf en waar een voor het publiek toegankelijke ruimte aanwezig is voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening.
» Meer over bedrijfsruimte bedrijfsruimte? Onlangs heeft een kantonrechter in Amsterdam hier twee uitspraken over gedaan. In het vonnis in de ene zaak wijst de kantonrechter de beëindigingsvordering van de verhuurder toe, in het vonnis in de andere zaak wijst de rechter de vordering af. Huurrecht bedrijfsruimte advocaat Thomas van Vugt legde de uitspraken naast elkaar en bespreekt de verschillen.

Opzeggen huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik

De verhuurder die een verhuurde winkelruimte wil renoveren en om die reden de huurovereenkomst wil opzeggen, kan een beroep doen op dringend eigen gebruik. Dit beroep kan enkel slagen als de renovatie niet kan worden uitgevoerd zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Dit is ieder geval aan de orde als de plaats en de functie van de bedrijfsruimte door de renovatie wijzigt. Voorts moet er sprake zijn van een dringende noodzaak tot renovatie. Algemene bedrijfseconomische motieven (er kan een hogere huur worden gevraagd na renovatie) kunnen voldoende zijn.

Beëindigingsprocedure winkelruimte bij kantonrechter

In deze twee verschillende beëindigingsprocedures was er sprake van dezelfde situatie: de verhuurders hadden de huurovereenkomst opgezegd omdat zij tot een ingrijpende renovatie wensten over te gaan waardoor het winkeloppervlak aanzienlijk zou worden vergroot, zodat verhuurders een groter rendement zouden kunnen behalen. De huurders in beide zaken hadden zich tegen de opzegging verzet De gedaagde die door de rechter bij verstek is veroordeeld, kan daar in verzet tegen komen.
» Meer over verzet verzet zodat de verhuurder de zaak aan de kantonrechter moesten voorleggen.

Uitspraak 1: renovatie noodzakelijk, toewijzing vordering

In de eerste zaak ging het om een winkelpand aan de Kalverstraat. De Kantonrechter oordeelde dat er sprake was van dringend eigen gebruik. Het renovatieplan zou namelijk tot een veel groter winkeloppervlak leiden dan de huidige situatie waardoor verhuurder een aanzienlijke verhoging van de huur kan realiseren. Verhuurder heeft voldoende aangetoond dat er binnen de huurmarkt vraag is naar winkelpanden van die grotere omvang. Het grote financiële belang bij de renovatie is aangetoond en daarmee ook de noodzaak. Omdat de huurder voorts had verklaard geen behoefte te hebben aan een groter oppervlak (en aldus niet de ruimte na renovatie zou willen terughuren) en omdat door de renovatie de functie en de plaats van het gehuurde zou wijzigen, kan de renovatie niet plaatsvinden zonder beëindiging van de huurovereenkomst. De vordering werd op grond van dringend eigen gebruik toegewezen.

Uitspraak 2: renovatie niet noodzakelijk, vordering afgewezen

De tweede zaak betrof een geplande renovatie van een winkelruimte in de PC Hooftstraat. De Kantonrechter overwoog dat de dringende noodzaak in deze zaak niet aannemelijk is geworden Er is –in tegenstelling tot de eerste uitspraak- geen sprake van een aanzienlijke vergroting van het winkeloppervlak. Voorts is niet voldoende geconcretiseerd of er überhaupt een (substantiële) huurprijsverhoging kan worden bereikt met de renovatie (afgezet tegen de kosten van de verbouwing). Een dringende noodzaak is niet gebleken. Evenmin is het aangetoond dat de renovatie niet zonder beëindiging van de huurovereenkomst zou kunnen worden uitgevoerd: de plaats en functie van het gehuurde blijft hetzelfde en daarnaast heeft de huurder in deze zaak aangeboden mee te werken aan de renovatie en zou hij het winkelpand met eventuele huurprijsaanpassing willen blijven huren na renovatie. De vordering werd afgewezen.

Advocaat huurrecht bedrijfsruimte bij renovatie

Een beëindigingsvordering heeft de meeste kans van slagen als de zaak deugdelijk wordt onderbouwd met onder andere rapporten en financiële prognoses. Immers, een rechter zal meestal moeten beoordelen of de renovatie wel voldoende financieel voordeel oplevert voor de verhuurder zodat er sprake is van een dringende noodzaak. Het is daarom aan te raden vooraf advies in te winnen van een huurrecht advocaat over de juridische haalbaarheid van renovatieplannen en een eventueel daarvoor nodige beëindiging.