TVL-vergoeding van 100%: einde aan huurkorting voor getroffen ondernemers in coronacrisis?

Het is inmiddels eerder regel dan uitzondering: huurders van horeca-ondernemingen die bij de rechter een (tijdelijke) huurverlaging afdwingen vanwege de coronacrisis. Op dit blog hebben we deze tendens al eerder gesignaleerd. Onder het mom van “het verdelen van de pijn” wordt de huurder hierin vaak tegemoetgekomen. Onlangs heeft de rechter in kort geding weer eens bevestigd dat ook de Tegemoetkoming Vaste Lasten bij de verdeling van het financiële nadeel moet worden betrokken. Advocaat huurrecht bedrijfsruimte Thomas van Vugt bespreekt de zaak.

Onvoorziene omstandigheid

De feiten in deze zaak zijn inmiddels standaard: horeca-zaak vordert een huurverlaging omdat de zaak op last van de overheid is gesloten. Er is inmiddels vaste jurisprudentie hierover ontwikkeld. De coronacrisis en de hierom genomen beperkende maatregelen wordt als onvoorziene omstandigheid beschouwd. Voorts hebben zij geleid tot een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst. Daardoor is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid Een bron van ongeschreven objectief recht waaraan mensen zich moeten gedragen jegens elkaar.
» Meer over redelijkheid en billijkheid redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de huurovereenkomst ongewijzigd in stand blijft. Tot slot ligt het voor de hand dat het financiële nadeel (“de pijn”) tussen partijen wordt verdeeld. Immers, de coronacrisis is aan geen van beide partijen te wijten.

Verdeling pijn

Tot zover de juridische motivering van de toewijzing van een huurverlaging. De vraag is nu hoe de pijn moet worden verdeeld. In deze zaak ontvangt de huurder een vergoeding op basis van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL). De TVL is een overheidsregeling waarbij telkens voor een periode van 3 maanden een subsidie wordt verstrekt aan ondernemers die vanwege de coronamaatregelen (sluiting, beperking bezoekers, etc.) moeite hebben om de vaste lasten te voldoen. De huur vormt de belangrijkste post van die vaste lasten.

TVL onderdeel omzetverlies

Het is volgens de rechter dan ook alleszins redelijk om deze TVL-vergoeding bij de verdeling van de pijn te betrekken. Er zijn echter in de rechtspraak verschillende methodes ontwikkeld hoe dit te doen. Zo kan de TVL-vergoeding in de berekening worden meegenomen door deze bij de omzet te betrekken. Dit beïnvloedt dan de uitkomst van de in de rechtspraak ontwikkelde huurkorting formule:

Als er sprake is van een omzetdaling als gevolg van de coronacrisis (hierna: d), wordt de huurprijs in beginsel gewijzigd, waarbij als uitgangspunt geldt dat de tegenvaller gelijkelijk over de huurder en de verhuurder moet worden verdeeld. Indien sprake is van een omzetdaling van 100% wordt de oorspronkelijke huurprijs (hierna: oh) in beginsel verminderd met 50%. De gewijzigde huurprijs (hierna: gh) kan dan worden berekend volgens deze formule: oh – (d% ÷ 2) = gh.

TVL onderdeel huur

Een andere methode is om de TVL-vergoeding bij de hoogte van de huur te betrekken in plaats van bij de omzet. De berekening komt dan heel anders uit. Het subsidiepercentage van de TVL is voor de eerste subsidieperiode van de aanvraag 85% en voor de tweede subsidieperiode 100%. De rechter berekent de huurkorting door het percentage aan omzetverlies te delen door 2 maal het percentage aan huur dat niet gedekt is door de TVL, te weten 15%. Het uitgangspunt hierbij is dat de te verdelen pijn de huur is.  

Advocaat huurkorting coronamaatregelen

In de onderhavige zaak had de horeca-ondernemer 80% omzetverlies. De berekening was dus 80% : 2 x 15% hetgeen neerkwam op 6%. De rechter vond deze berekening het meest rechtvaardig en wees de huurkorting van 6% toe over de eerste subsidieperiode van 3 maanden (januari – maart 2021). Over de tweede subsidieperiode (vanaf 1 april 2021) had de horeca-ondernemer volgens de rechter geen recht (meer) op huurkorting omdat de tegemoetkoming voor die periode 100% bedraagt. Van “te verdelen pijn” is dan geen sprake meer, aldus de rechter. De vraag is nu welke methode in de rechtspraak de overhand zal krijgen. Huurders en verhuurders zullen hun voorkeur hard moeten bepleiten.