Woning onderverhuren: mag dat nu wel of niet?

Een huurwoning onderverhuren: mag dat nu wel of niet? Volgens de wet mag de onderhuur van een woning alleen na toestemming van de verhuurder. Voor het verhuren van een kamer gelden andere regels. Dit is in beginsel toegestaan tenzij in het huurcontract staat dat het niet mag. Advocaat huurrecht  bedrijfsruimte Thomas van Vugt bespreekt een recent kort geding tussen een woningbouwvereniging en een huurster. Wat zijn de gevolgen van illegale onderhuur?

Onderverhuren woning zonder toestemming

In deze zaak had woningbouwvereniging Ymere ontdekt dat één van haar huurster al jarenlang kamers in haar woning onderverhuurde. Soms alleen één van haar twee slaapkamers, maar vaak ook allebei tegelijk. Zij vroeg € 450,- huur per kamer, terwijl zij zelf nog geen € 600,- aan huur betaalde voor de hele woning.

Ontruiming woning in kort geding

Ymere spande een kort geding tegen haar aan en vorderde ontruiming van de woning. Volgens Ymere schoot de huurster ernstig tekort in de nakoming van de huurovereenkomst. Immers, op grond van de algemene huurvoorwaarden was voor onderverhuur of ingebruikgeving van de woning schriftelijke toestemming van Ymere vereist. En Ymere heeft deze toestemming nimmer aan huurster gegeven.

Vernietiging algemene huurvoorwaarden

De voorzieningenrechter wijst de vordering toe, maar de huurster gaat in hoger beroep Ons burgerlijk procesrecht kent het beginsel dat er onderzocht wordt in twee instanties: een ieder heeft het recht op een nieuwe behandeling van de zaak door een hogere rechter.
» Meer over hoger beroep hoger beroep. Bij het hof deed ze een beroep op vernietiging van de algemene huurvoorwaarden van Ymere. Deze voorwaarden waren volgens huurster bij of voor het sluiten van de huurovereenkomst niet aan haar ter hand gesteld. En dat is een constitutief vereiste voor toepasselijkheid.

Algemene huurvoorwaarden ter hand gesteld?

Het hof wijst er op dat volgens de wet de gebruiker van algemene voorwaarden de wederpartij De tegenpartij in een procedure of de partij met wie een contract is gesloten.
» Meer over wederpartij wederpartij een redelijke mogelijkheid moet hebben geboden om van de algemene voorwaarden kennis te nemen. Anders slaagt een beroep op vernietiging. Volgens het hof is echter voldoende aannemelijk dat de voorwaarden wel ter hand zijn gesteld. Ymere heeft een zogenaamde ‘reserveringsverklaring’ overgelegd welke huurster heeft ondertekend. Hierop staat dat aan huurster de algemene voorwaarden zijn overhandigd. Het beroep op vernietiging wordt dus verworpen.

Onderhuur kamers grond voor ontruiming?

Huurster voert nog aan dat het onderverhuren van kamers zonder toestemming van de verhuurder niet kan worden aangemerkt als een ernstige tekortkoming Alle gevallen waarin hetgeen de schuldenaar verricht in enig opzicht achter blijft bij hetgeen de verbintenis vergt, ongeacht of deze handelwijze de schuldenaar toerekenbaar is of niet.
» Meer over tekortkoming tekortkoming. Dat ziet het hof anders. Het gaat hier om jarenlange stelselmatige onderverhuur van kamers in een sociale huurwoning zonder toestemming van de verhuurder. Dat huurster zelf een sociale huurprijs betaalde doch forse bedragen per kamer vroeg, maakt het des te kwalijker. De door de voorzieningenrechter toegewezen ontruiming blijft overeind.

Advies van advocaat huurrecht bedrijfsruimte

Onderhuur van kamers is dus wel toegestaan, maar meestal pas na toestemming van de verhuurder. Dit staat bij woningbouwverenigingen vaak in de algemene voorwaarden, maar kijk altijd even het contract Een akte (schriftelijke vastlegging) van een overeenkomst.
» Meer over contract contract na. Of de verhuurder akkoord gaat met onderverhuur hangt af van verschillende omstandigheden. Advies blijft echter om niet tot illegale onderhuur over te gaan. Rechters zullen in de regel een ontruimingsvordering van de verhuurder snel toewijzen bij de onderverhuur van een woning. En de gevolgen kunnen desastreus zijn.