Zo zit het met executoriale verkoop van een pand en ontruiming van oorspronkelijke eigenaren

Als de oorspronkelijk eigenaar van een woning ondanks de executieverkoop gewoon besluit te blijven zitten, mag hij dan ontruimd worden en zo ja, op grond waarvan? Advocaat beslag- en executierecht Thomas van Vugt licht een uitspraak toe van een kort geding rechter waarin dit onderwerp aan de orde kwam.

Executoriale verkoop maar bewoner gaat niet weg

In geval van hypotheekachterstand is de hypotheekverstrekker, vaak de bank, gerechtigd om de in hypotheek gegeven onroerende zaak Onroerend zaken zijn o.m. de grond en gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd.
» Meer over onroerende zaak onroerende zaak executoriaal te verkopen. Dit kan op twee manieren: via een openbare veiling Een openbare verkoop.
» Meer over veiling veiling of via een onderhandse verkoop. Voor onderhandse verkoper is, omdat dat niet openbaar gebeurt, toestemming van de Voorzieningenrechter nodig. Stel dat de oorspronkelijk eigenaar van een woning ondanks de executieverkoop besluit om te blijven zitten, mag hij dan ontruimd worden?

Hypotheek niet betaald: bank gaat over tot executie

Het ging in deze zaak om een pand waarin een café was gevestigd. De eigenaren, een vennootschap en een natuurlijk persoon Een mens met rechten en plichten.
» Meer over natuurlijk persoon natuurlijk persoon, hadden een hypotheekachterstand laten ontstaan. Als gevolg daarvan besloot de bank de woning executoriaal te verkopen. In dit geval koos de bank niet voor een openbare veiling maar voor een onderhandse verkoop. Daarvoor moet toestemming aan de Voorzieningenrechter worden gevraagd. Toestemming zal in principe alleen gegeven worden als de onderhandse bieding die voorligt hoger is dan de te verwachten veilingopbrengst. De vraag of dat zo is wordt in beginsel bepaald aan de hand van taxatierapporten. De getaxeerde waardes worden dan vergeleken met het onderhandse bod.

Toestemming voor onderhandse verkoop

In dit geval keurde de Voorzieningenrechter het onderhandse bod goed. Het pand werd vervolgens ook geleverd aan de nieuwe eigenaar. De oude eigenaar was het daar niet mee eens en besloot te blijven zitten. De nieuwe eigenaar zag zich daardoor met een probleem geconfronteerd en moest een procedure beginnen om ontruiming van de oorspronkelijk eigenaar te bewerkstelligen.

Ontruiming oorspronkelijke eigenaar

De advocaat van de nieuwe eigenaar betoogde in die ontruimingsprocedure ten eerste dat hij als koper een zelfstandige ontruimingstitel heeft wanneer sprake is van onderhandse verkoop omdat de executieleer met zich zou meebrengen dat de verplichting van de oorspronkelijk eigenaar om het goed ter beschikking Uitspraak in een verzoekschriftprocedure
» Meer over beschikking beschikking te stellen inherent is aan dat executietraject.

Ontruimingstitel bij openbare verkoop

Volgens de nieuwe eigenaar zou het begrip executie automatisch het recht van de koper om de ontruiming af te dwingen moeten impliceren. De nieuwe eigenaar vond dat omdat bij een openbare verkoop, een veiling, ook automatisch een ontruimingstitel wordt verkregen. Artikel 525 lid 3 Rv bepaalt namelijk dat de geëxecuteerde jegens (onder meer) de oorspronkelijk eigenaar in geval van openbare verkoop ook een ontruimingstitel verkrijgt. Ten tweede vorderde de advocaat van de nieuwe eigenaar ontruiming op de grond dat de oorspronkelijke eigenaar zonder recht of titel in het pand verbleef.

Rechtbank: niet automatisch ontruimingstitel in geval van onderhandse verkoop

De rechter ging met het eerste betoog niet mee omdat een bepaling als artikel 525 lid 3 Rv ontbreekt in geval van een goedgekeurde onderhandse verkoop. Dit ook omdat artikel 3:268 lid 2 BW de executerende bank de mogelijkheid biedt om in geval van onderhandse verkoop een ontruimingstitel te verkrijgen door daarom te verzoeken. Daaruit is af te leiden dat de rechter over ontruiming beslist als daarom is verzocht. Dat betekent volgens de rechter echter ook dat als er niet om is verzocht, een goedkeuring tot onderhandse verkoop dan niet automatisch ook een ontruimingstitel inhoudt.

Ontruiming in kort geding: alleen bij spoedeisend belang

Subsidiair vorderde de nieuwe eigenaar zelf ontruiming. Dit dus voor als de rechter niet zou bepalen dat hij die titel automatisch al zou hebben. Omdat de rechter vond dat dat niet het geval was werd toegekomen aan deze subsidiaire grondslag. In deze kwestie werd de ontruiming alsnog op de grond toegewezen omdat de nieuwe eigenaar een spoedeisend belang Voor een toewijzing van een vordering in kort geding moet er sprake zijn van spoedeisend belang.
» Meer over spoedeisend belang spoedeisend belang bij die ontruiming voldoende aannemelijk had gemaakt. Hij had namelijk gesteld dat het pand in hele slechte staat verkeerde zodat er snel iets aan moest gebeuren.

Advocaat beslagrecht en executierecht inzake ontruiming

Bovengenoemde situatie had niet hoeven ontstaan als de bank bij het verzoek om toestemming voor onderhandse verkoop meteen had verzocht om ontruiming. Als dat niet gebeurt moet de koper dat dus zelf doen met alle mogelijke kosten en ook risico’s van dien.