Risico’s afdekken bij verkoop via een Escrow: zo werkt het

Twee partijen bij een koopovereenkomst De overeenkomst waarbij de verkoper zich verbindt een zaak te geven aan de koper tegen betaling van een prijs.
» Meer over koopovereenkomst koopovereenkomst plaatsen een deel van de koopprijs op een bankrekening in een Escrow. Vervolgens ontstaat er een discussie aan welke partij dit bedrag toekomt. Is er nou wel of niet aan de voorwaarden van de Escrow overeenkomst Een meerzijdige rechtshandeling, waarbij een of meer partijen jegens een of meer andere partijen een verbintenis aangaan.
» Meer over overeenkomst overeenkomst voldaan? De rechtbank gaat in op deze vraag in een recente uitspraak. Advocaat contractenrecht Hidde Reitsma bespreekt de zaak.

Concessieovereenkomst: deel koopsom in Escrow

Het gaat in deze kwestie om het volgende. Transautex (het moederbedrijf van de Nederlandse Burger Kings) heeft in 1998 een concessieovereenkomst Een overeenkomst waarbij een onderneming een werk of dienst krijgt vergund en als tegenprestatie een exclusief exploitatierecht ontvangt.
» Meer over concessieovereenkomst concessieovereenkomst gesloten met Schiphol op grond waarvan zij daar een Burger King mag exploiteren. Deze concessieovereenkomst loopt tot april 2008. In 2001 verkoopt Transautex dit filiaal aan Burger King Nederland BV. De koopprijs wordt mede bepaald door het bestaan van de concessieovereenkomst met Schiphol. Immers, zonder deze overeenkomst is het filiaal niets waard. Omdat nog niet duidelijk is of en onder welke voorwaarden Schiphol bereid is de concessie- en huurovereenkomst na 2008 te verlengen, wordt een deel van de koopsom in een Escrow geplaatst.

Escrow: afdekken mogelijke waardevermindering

Een Escrow dient ertoe om het risico op een waardevermindering van het koopobject af te dekken. Het gaat hierbij om omstandigheden die zich wel of niet kunnen voordoen en die invloed hebben op de waarde. Bij het sluiten van de koopovereenkomst bestaat er nog onzekerheid over deze toekomstige omstandigheden maar partijen willen toch al tot  koop overgaan. Daarom wordt een deel van de koopprijs apart gehouden op een bankrekening. Als de waardeverminderende omstandigheden zich voordoen, dan wordt dit bedrag in mindering gebracht op de koopprijs en aan de koper gerestitueerd. In het andere geval ontvangt de verkoper het (achtergehouden) bedrag alsnog. De voorwaarden van een Escrow zijn bepalend voor de aanspraak. Bij een Escrow wordt altijd een datum bepaald waarvoor een gebeurtenis wel (of niet) moet zijn ingetreden. Een Escrow is aldus een soort tijdelijke garantie De waarborg dat een gekocht product deugdelijk is.
» Meer over garantie garantie voor de koper.

Verlenging concessieovereenkomst voorwaarde Escrow

In de Escrow in deze zaak is bepaald dat als Burger King uiterlijk 1 mei 2008 een verlenging van haar consessie- en huurovereenkomst met Schiphol weet te realiseren, het Escrow bedrag zal worden uitbetaald aan verkoper Transautex. Echter, als deze verlenging niet wordt gerealiseerd of als de verlenging minder gunstige voorwaarden kent, dan komt Burger King bij wijze van compensatie (een gedeelte van) het Escrow bedrag toe. Mocht Schiphol een verlenging onder minder gunstige voorwaarden aanbieden, is Burger King overigens wel verplicht haar best te doen om betere voorwaarden te krijgen, bij gebreke waarvan zij geen recht heeft op de Escrow. Burger King komt uiteindelijk een verlenging overeen met Schiphol maar onder minder gunstige voorwaarden en maakt vervolgens aanspraak op de Escrow. Transautex meent dat Burger King niet heeft voldaan aan haar verplichting uit hoofde van het Escrow contract Een akte (schriftelijke vastlegging) van een overeenkomst.
» Meer over contract contract en eist zelf het Escrow bedrag op.

Advocaat voor beoordelen Escrow overeenkomst

De rechter overweegt dat op Burger King een inspanningsverplichting rust om een verlenging te verkrijgen onder de best mogelijke voorwaarden. Dit houdt in dat zij zich daartoe naar beste vermogen, zorgvuldig en te goeder trouw moet hebben ingespannen. Volgens de rechtbank blijkt uit de correspondentie tussen partijen dat Burger King op cruciale momenten steeds en uitvoerig met Transautex heeft overlegd en haar adviezen geregeld heeft opgevolgd. Burger King heeft aan haar verplichting voldaan en kan niet worden verweten dat zij een verlenging op minder gunstige voorwaarden heeft verkregen. Het Escrow bedrag komt aan Burger King toe, zo luidt het oordeel.