Woonoppervlakte huis blijkt na koop een stuk kleiner dan in verkoopbrochure stond: wat is de schade?

Een stel heeft een huis gekocht. Op Funda en in de verkoopbrochure stond dat de woonoppervlakte 150m2 bedroeg. Na de koop bleek dat de woning maar 124 m2 groot is. De kopers stellen de makelaar aansprakelijk voor de schade. Na het hof komt zelfs de Hoge Raad er aan te pas. De vraag die partijen verdeeld houdt is op welke wijze de schade moet worden berekend? Advocaat vastgoed Marco Guit licht het arrest van de Hoge Raad toe.

Verkeerde informatie: makelaar aansprakelijk?

Nadat de rechtbank een schadevergoeding heeft toegewezen van € 20.000 gaat de makelaar in hoger beroep Ons burgerlijk procesrecht kent het beginsel dat er onderzocht wordt in twee instanties: een ieder heeft het recht op een nieuwe behandeling van de zaak door een hogere rechter.
» Meer over hoger beroep hoger beroep. Het hof gaat in een tussenvonnis in op de vraag hoe de schade moet worden vastgesteld. Er wordt overwogen dat de kopers door de onjuiste voorstelling van zaken op het verkeerde been zijn gezet. Zij hebben hierdoor een overeenkomst Een meerzijdige rechtshandeling, waarbij een of meer partijen jegens een of meer andere partijen een verbintenis aangaan.
» Meer over overeenkomst overeenkomst gesloten (…) die zij niet gesloten zouden hebben als zij voorafgaand aan de aankoop wisten wat de daadwerkelijke woonoppervlakte was. Volgens het hof moet voor de schade worden gekeken naar de waardevermindering als gevolg van het feit dat de woning slechts een woonoppervlakte heeft van 124 m2 in plaats van 150 m2.

Waardeverminderende aspect

Dit zogenaamde “waardeverminderende aspect” kan (volgens vaste rechtspraak) ook worden omschreven als het deel van de koopsom van de woning dat zijn doel, te weten verkrijging van het redelijkerwijs te verwachten woongenot, heeft gemist. Het hof wil dit door een deskundige laten berekenen. Maar voordat dit zover is, stelt de advocaat van de makelaar tussentijds cassatie Het beroep dat tegen een arrest van het Hof kan worden ingesteld bij de Hoge Raad
» Meer over cassatie cassatie in. De advocaat van de makelaar vindt dat de door het hof gehanteerde schadeberekening getuigt van een onjuiste rechtsopvatting.

Advocaat makelaar: ‘Geen waardevermindering’

Volgens de makelaar heeft de verkeerde informatie rond het woonoppervlakte niet een ‘waardevermindering’ als gevolg gehad. Als de makelaar de kopers juist zouden hebben geïnformeerd over de woonoppervlakte, zou dat volgens hem niet hebben geleid tot enige wijziging van de woonoppervlakte of de waarde van de woning. Van een waardevermindering ten gevolge van het onrechtmatig Ieder handelen of nalaten dat in strijd is met een wet of met de maatschappelijke betamelijkheid.
» Meer over onrechtmatig onrechtmatig handelen kan dan ook geen sprake zijn.

Berekening schade door vergelijking

De Hoge Raad volgt de makelaar in deze zienswijze. Volgens de Hoge Raad moet de omvang van de schade die kopers hebben geleden, worden bepaald door de situatie waarin zij nu verkeren te vergelijken met de situatie waarin zij zouden hebben verkeerd wanneer de makelaar wel de juiste woonoppervlakte van 124 m2 zou hebben vermeld. Ook in die hypothetische situatie zou de woning niet een woonoppervlakte van 150 m2 hebben gehad. De Hoge Raad heeft de zaak terugverwezen naar het hof die met inachtneming van dit arrest de schade zal moeten herberekenen.

Rechters grote vrijheid bij schadevaststelling

Het staat vast dat de kopers de overeenkomst niet zouden zijn aangegaan als zij vooraf de juiste woonoppervlakte kenden. De omvang van de schade moet worden bepaald op basis van de hypothetische situatie dat de kopers de woning niet hadden gekocht bij vermelding van het juiste aantal vierkante meters. Van belang daarbij is dat de rechter de schade begroot op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is en dat de omvang van de schade wordt geschat als die omvang niet nauwkeurig kan worden vastgesteld. De rechter heeft daarbij een grote mate van vrijheid.