Aansprakelijkheid schade gemeenschappelijk deel VvE: hoe zit het?

Een Vereniging voor Eigenaren regelt onder meer het onderhoud of herstel van gemeenschappelijke gedeelten. Dit kan de fundering of het dak van het pand betreffen maar ook dragende muren. Maar wie is er aansprakelijk voor herstel van een dragende muur die door een voormalige eigenaar zelf is weggehaald? De nieuwe eigenaar zocht verhaal bij de overige leden van de VvE maar zij wilden niet meebetalen. Hoe oordeelt een rechter in zo’n geval? Hidde Reitsma, advocaat VvE-recht, bespreekt een recente uitspraak.

Verbouwing voormalige eigenaar leidt tot schade

De feiten in deze zaak zijn als volgt. Een pand in Amsterdam is verdeeld in 4 appartementen. Iedere eigenaar is (automatisch) lid van de VvE. eiser De partij die gedagvaard wordt om te verschijnen in een rechtszaak wordt aangeduid als de gedaagde. Dit in tegenstelling tot de eiser, de partij die het initiatief tot de rechtszaak heeft genomen en daartoe door een gerechtsdeurwaarder een dagvaarding heeft laten betekenen aan de gedaagde.
» Meer over eiser Eiser is sinds 2006 eigenaar van de begane grond. Deze ruimte is verhuurd als café aan een uitbater. gedaagde De partij die gedagvaard wordt om te verschijnen in een rechtszaak wordt aangeduid als de gedaagde.
» Meer over gedaagde Gedaagde is eigenaar van de woning op de eerste verdieping. Zij ontdekte op een gegeven moment scheuren in haar muur en verzakkingen in de vloer. Onderzoek naar de oorzaak wees uit dat in 1999 het café op de begane grond is verbouwd door de toenmalige eigenaar. Tijdens deze verbouwing is een draagmuur gesloopt zonder plaatsing van een stalen portaalconstructie. Deze gebreken hebben de bouwkundige constructie van het pand beschadigd.

Herstelkosten: voor de eigenaar of de gezamenlijke eigenaren?

Eiser gaat over tot herstel van schade en plaatst een stalenportaal. De kosten hiervan bedragen ruim € 38.000. Eiser verzoekt de andere leden van de VvE om conform hun aandeel in de VvE hun bijdrage in deze herstelkosten te voldoen. De overige eigenaren weigeren en stellen zich op het standpunt dat zij niet aansprakelijk zijn voor de schade die is toegebracht aan het pand door de vorige eigenaar. De huidige eigenaar heeft deze aansprakelijkheid De gehoudenheid van een persoon of bedrijf om schade ontstaan uit een onrechtmatige daad of wanprestatie te vergoeden.
» Meer over aansprakelijkheid aansprakelijkheid overgenomen, aldus de overige eigenaren. Eiser dagvaardt de overige eigenaren in een procedure en vordert betaling van de bijdrage in de herstelkosten.

Splitsingsreglement regelt aansprakelijkheid kosten gemeenschappelijke delen

De rechtbank stelt voorop dat volgens het splitsingsreglement Reglement in de splitsingsakte waarin rechten en plichten van de appartementseigenaar staan beschreven.
» Meer over splitsingsreglement Splitsingsreglement de eigenaar van een appartementsrecht Een eigendomsaandeel in een gedeelte van een gebouw (appartement) alsmede een exclusief gebruiksrecht op dat gedeelte.
» Meer over appartementsrecht appartementsrecht aansprakelijk is voor de gevolgen van werkzaamheden die leiden to schade aan de gemeenschappelijke delen en zaken. Deze aansprakelijkheid is gebaseerd op een gedraging of het handelen van de eigenaar. Eiser heeft de betreffende bouwwerkzaamheden niet doorgevoerd. Op hem rust derhalve geen aansprakelijkheid uit hoofde van het Splitsingsreglement. De stelling dat eiser de aansprakelijkheid voor onrechtmatige gedragingen van de vorige eigenaar heeft overgenomen omdat hij het appartementsrecht heeft overgenomen, is onjuist.

Eigenaar niet aansprakelijk voor schade verborgen gebreken

Evenmin kan de eiser aansprakelijk worden gehouden op grond van artikel 6:174 Burgerlijk Wetboek, waarin is bepaald dat de eigenaar van een gebrekkige opstal aansprakelijk is voor hieruit voortvloeiende schade. De verbouwing is immers geen opstal. Eiser heeft aangevoerd dat de gebreken in de constructie ten gevolge van de verbouwing ook voor hem verborgen gebreken waren. De rechtbank concludeert dat de kosten van de herstelwerkzaamheden voor rekening komen van de gezamenlijke eigenaren. Zij worden dan ook veroordeeld om naar rato van hun aandeel hun bijdrage te betalen aan de eiser.

AMS: Advocaat voor Vereniging van Eigenaren en splitsingsakte

Geschillen binnen de VvE gaan vaak over kosten die moeten worden gemaakt en de vraag wie daarvoor aansprakelijk is. Maak goede afspraken en voer regelmatig overleg. Ga niet zomaar tot herstel over zonder instemming van de andere eigenaren. Als de eigenaren er niet uit komen, kan een externe bemiddelaar uitkomst bieden. De vastgoed advocaten van AMS hebben ruime ervaring in het adviseren en begeleiden van VvE’s bij geschillen. Neem voor meer informatie contact op met ons kantoor.