Aansprakelijkheid verkoper bedrijfspand

Op 17 februari 2012 wees de Hoge Raad twee arresten (een tussen koper en verkoper en tussen koper en de verkoopmakelaar) die van belang  zijn voor het vastgoedrecht. Er speelde een veel voorkomend probleem, namelijk dat de oppervlakte van een verkocht bedrijfspand in werkelijkheid kleiner bleek dan in de verkoopbrochure was aangegeven. Advocaat aansprakelijkheidsrecht Hidde Reitsma bespreekt deze voor het vastgoedrecht belangrijke uitspraken.

Ondermaat: oppervlakte blijkt lager dan voorgespiegeld

In de meeste contracten wordt de aansprakelijkheid van de verkoper voor een kleinere oppervlakte (ondermaat) uitgesloten. Dat was hier ook het geval. Ik bespreek eerst het arrest tussen de koper en de verkoper. In deze zaak stond de vraag centraal of de verkoper een beroep mocht doen op de clausule die bepaalde dat partijen aan de opgegeven maten geen rechten konden ontlenen. Bij de verkoop van een bedrijfspand staat in de verkoopbrochure een oppervlakte van ca. 12.000 m² gemeld; in werkelijkheid bedroeg de oppervlakte slechts 10.150 m². De koper – een professionele vastgoedhandelaar – heeft hierdoor schade geleden. Hij heeft zowel de verkoper als ook de verkoopmakelaar hoofdelijke aansprakelijkheid schuldenaren gezamenlijk aansprakelijk voor een en dezelfde schuld. Betaling van de een werkt bevrijdend voor de ander, jegens de schuldeiser.
» Meer over hoofdelijke aansprakelijkheid hoofdelijk aansprakelijk gesteld. Het gerechtshof in Arnhem heeft deze vorderingen (zowel tegen de verkoper als ook tegen de makelaar) toegewezen. De Hoge Raad heeft deze uitspraken nu echter vernietigd, en beide zaken  terugverwezen naar het gerechtshof, dat de zaken opnieuw op bepaalde punten moet beoordelen.

Beperking van aansprakelijkheid door verkoper

In de zaak tussen koper en verkoper stond de vraag centraal of de verkoper zijn aansprakelijkheid De gehoudenheid van een persoon of bedrijf om schade ontstaan uit een onrechtmatige daad of wanprestatie te vergoeden.
» Meer over aansprakelijkheid aansprakelijkheid in feite mocht uitsluiten. In de leveringsakte waarmee het bedrijfspand werd overgedragen stond namelijk een beding dat bepaalde dat partijen geen rechten konden ontlenen aan de opgegeven maat of grootte van het verkochte. De koper deed een beroep op deze clausule. Een dergelijke exoneratieclausule (uitsluiting of beperking van aansprakelijkheid) is in principe geldig, tenzij een beroep op de beperking van aansprakelijkheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid Een bron van ongeschreven objectief recht waaraan mensen zich moeten gedragen jegens elkaar.
» Meer over redelijkheid en billijkheid redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (de zogenaamde derogerende werking Het buiten toepassing laten van een bepaling wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid.
» Meer over derogerende werking derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid).

Hof: beroep op exoneratieclausule onaanvaardbaar

In dit geval achtte het hof het beroep van de verkoper op de exoneratieclausule onredelijk. Het hof oordeelde daarbij dat deze onaanvaardbaarheid mede gebaseerd werd op de omvang van het bedrag aan gederfde inkomsten dat koper jaarlijks moest missen. De verkoper betoogde bij de Hoge Raad dat er ook andere omstandigheden een rol speelden bij deze verkoop, waaronder het feit dat de verkoper niet wist van de kleinere oppervlakte, alsmede dat de koper een ervaren vastgoedhandelaar was.

Schade koper staat uitsluiting aansprakelijkheid niet in weg

De Hoge Raad oordeelt dat het hof onvoldoende inzicht heeft gegeven in zijn gedachtengang. Als het hof heeft willen oordelen dat het enkele feit dat de koper door de kleine oppervlakte aanzienlijke schade lijdt, reeds aan een geldig beroep op het exoneratiebeding in de weg staat, getuigt dit van een onjuiste rechtsopvatting. Als het hof zijn oordeel niet alleen hierop heeft gebaseerd, en zijn beslissing hiernaast ook op andere omstandigheden baseerde, is de uitspraak van het hof  ontoereikend gemotiveerd, nu die andere omstandigheden vermeld zijn gebleven. Dat oordeel lijkt mij nogal wiedes: een exoneratiebeding is immers bedoeld om schade die een ander lijdt, ook bij die ander te kunnen laten.

Oordeel moet afhangen van alle aangevoerde omstandigheden

Met andere woorden: de Hoge Raad oordeelt dat het enkele feit dat de koper zonder het exoneratiebeding (wellicht) een grote schadepost  bij de verkoper had kunnen verhalen, op zichzelf aan een beroep op het beding niet in de weg staat. Voor een geslaagd beroep op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid moet aan de hand van de concrete omstandigheden van het specifieke geval vast komen te staan dat een geslaagd beroep hierop onaanvaardbaar is. Dat is bijvoorbeeld het geval als sprake is van opzet of grove schuld. In dit geval had de verkoper geen beroep op de exoneratieclausule mogen doen als vast zou komen te staan dat hij met opzet een te kleine maatvoering had laten vermelden (of dat hij daarvan wist). De zaak is terugverwezen naar een ander hof. Daar zal het hof alsnog moeten beoordelen of er ook andere omstandigheden waren die het beroep op de exonoratieclausule wel onredelijk maken.

Advocaat vastgoedrecht

AMS Advocaten in Amsterdam is specialist in het vastgoedrecht.