Boetes bij (ver)koop van een woning

In bijna ieder koopcontract van onroerende zaak Onroerend zaken zijn o.m. de grond en gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd.
» Meer over onroerende zaak onroerend goed is bepaald dat indien één van de partijen zijn verplichtingen niet nakomt, de andere partij de keuze heeft de overeenkomst te ontbinden en een boete van 10% van de koopprijs te vorderen, ofwel om de koopovereenkomst De overeenkomst waarbij de verkoper zich verbindt een zaak te geven aan de koper tegen betaling van een prijs.
» Meer over koopovereenkomst koopovereenkomst in stand te laten en nakoming te verlangen. In dat geval kan er ook een een boete worden opgeëist van (vrijwel altijd) 3 promille van de koopprijs per dag dat de andere partij niet aan zijn verplichtingen voldoet. Deze boetes geven in de praktijk aanleiding tot vele procedures en onduidelijkheden, zo licht advocaat vastgoedrecht Hidde Reitsma toe.

Financieringsvoorbehoud bij aankoop woning

Als een koopovereenkomst van een woning (of een bedrijfspand) niet wordt nagekomen is het meestal zo dat de koper de financiering niet rond krijgt, en deze geen beroep (meer) kan doen op een financieringsvoorbehoud De mogelijkheid voor een koper om de ontbinding van een koopovereenkomst in te roepen als hij zijn financiering niet rond krijgt.
» Meer over financieringsvoorbehoud financieringsvoorbehoud. In de meeste koopovereenkomsten maakt de koper – zeker in de huidige economische omstandigheden – het voorbehoud dat hij de financiering van de woning rond kan krijgen. Daartoe dient hij zich echter ook wel in te spannen om de financiering rond te krijgen. Wil hij een geslaagd beroep doen op het financieringsvoorbehoud, dan moet hij in elk geval meerdere gemotiveerd afgewezen financieringsaanvragen overleggen. Ook als de koper te laat een beroep doet op het financieringsvoorbehoud, geldt dit in principe niet meer. Wij schreven onlangs een blog over een vennootschap die een pand kocht zonder financieringsvoorbehoud, maar geen financiering kreeg; de bestuurder werd in die zaak aansprakelijk gehouden voor de schade van de koper wegens bestuurdersaansprakelijkheid.

Nakoming of ontbinding van de koopovereenkomst?

Als de koper niet kan afnemen komen partijen vaak een impasse Een situatie waarbij partijen in een conflictsituatie vast zitten omdat geen van hen wil of kan bewegen.
» Meer over impasse impasse terecht. De verkoper kan dan kiezen tussen het vorderen van nakoming en het ontbinden van de koopovereenkomst. Als de verkoper nakoming verlangt, al dan niet via een advocaat, kan de koper in een lastig pakket komen. Hij heeft immers niet de financiering om de woning af te nemen, maar kan de overeenkomst Een meerzijdige rechtshandeling, waarbij een of meer partijen jegens een of meer andere partijen een verbintenis aangaan.
» Meer over overeenkomst overeenkomst ook niet ontbinden, omdat de verkoper niet tekortschiet in de nakoming van de overeenkomst. Intussen loopt de boete die de verkoper kan vorderen elke dag op:  de contractuele boete in koopovereenkomsten is meestal 3 pro mille van de koopsom per dag; bij een koopsom van € 300.000,- is dat dus € 900,- per dag! In dergelijke situaties is het van belang dat de koper en de verkoper snel met elkaar in gesprek gaan over de mogelijkheden om de koopovereenkomst toch nog te ontbinden. Als partijen er niet uitkomen, kan de partij die een boete heeft verbeurd echter aan de rechter vragen de boete te matigen.

Advocaat voor matiging van contractuele boete

De rechter mag een verbeurde boete altijd matigen “indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist“. Een bepaling dat een boete niet voor matiging vatbaar is, is niet geldig. De rechtspraak over het verbeuren van boetes bij het niet nakomen van een koopovereenkomst is feitelijk van aard. Wel komt het niet krijgen van financiering in het algemeen voor risico van de koper. Of de rechter de boete matigt hangt echter steeds af van de specifieke omstandigheden van het geval. Alle omstandigheden kunnen een rol spelen, zoals de wijze waarop de koop tot stand is gekomen, de opstelling van de verkoper, en eventuele zwaarwegende persoonlijke omstandigheden in de sfeer van de koper of de verkoper. Het is voor een advocaat altijd zaak dat dergelijke omstandigheden tijdig en gedetailleerd in stelling te brengen. Het heeft in elk geval geen zin “de kop in het zand te steken”. Dat zal de andere partij uiteindelijk geen keuze laten een vordering in te stellen tot betaling van een boete of een vordering tot nakoming in te stellen. De financiële gevolgen hiervan kunnen enorm zijn.