Botsende rechten op levering woning: welk recht heeft voorrang?

In een recente uitspraak stond de vraag wie recht had op de levering van een woning: de koper die zich beriep op een koopovereenkomst De overeenkomst waarbij de verkoper zich verbindt een zaak te geven aan de koper tegen betaling van een prijs.
» Meer over koopovereenkomst koopovereenkomst of de derde die zich beriep op een eerder overeengekomen voorkeursrecht De verplichting van verhuurder het gehuurde eerst aan huurder aan te bieden als verhuurder tot verkoop besluit over te gaan.
» Meer over voorkeursrecht voorkeursrecht. Beide partijen maakten aanspraak op levering maar welk recht gaat nu voor? Advocaat vastgoedrecht Thomas van Vugt legt uit hoe het zit.

Recht van voorkeur tot aankoop

De eiser De partij die gedagvaard wordt om te verschijnen in een rechtszaak wordt aangeduid als de gedaagde. Dit in tegenstelling tot de eiser, de partij die het initiatief tot de rechtszaak heeft genomen en daartoe door een gerechtsdeurwaarder een dagvaarding heeft laten betekenen aan de gedaagde.
» Meer over eiser eiser in deze zaak had van verkoper een woning gekocht. De koopovereenkomst is gesloten op 7 juli 2014. De woning zou in september 2014 geleverd worden. In de koopovereenkomst heeft de verkoper verklaart dat er ten aanzien van de woning geen verplichtingen ten opzichte van derden bestaan wegens voorkeursrecht, optierecht, of recht van wederinkoop. Maar dit blijkt niet te kloppen. In de leveringsakte uit 1993 tussen de verkoper en de vorige eigenaar is een recht van voorkeur tot aankoop opgenomen ten behoeve van X.

Vordering levering onroerend goed in kort geding

X laat verkoper weten dat hij gebruik wil maken van dit voorkeursrecht. Verkoper deelt hierop koper mee dat hij de koop niet kan nakomen en biedt aan de contractuele boete te betalen (welke standaard wordt opgenomen in koopovereenkomsten van onroerende zaken). Maar koper gaat hier niet mee akkoord en start een kort geding. Hij vordert nakoming van de koopovereenkomst, inhoudende medewerking van verkoper aan de levering van de woning. Voorts vordert hij van X dat deze de levering zal “gehengen en gedogen”.

Voorkeursrecht geen derdenwerking

De rechter stelt allereerst vast dat de koop tussen verkoper en koper rechtsgeldig tot stand gekomen is. Het feit dat er een voorkeursrecht met betrekking tot het huis was gevestigd, brengt niet met zich mee dat verkoper niet bevoegd was het huis te verkopen. Het voorkeursrecht kent zo gezegd geen derdenwerking. Ten aanzien van de vordering van de koper overweegt de voorzieningenrechter dat zowel X als koper aanspraak maken op levering van hetzelfde pand.

Bij botsende rechten op levering gaat oudste voor

In de wet is bepaald dat indien twee of meer schuldeisers ten aanzien van één goed met elkaar botsende rechten op levering hebben, het oudste recht op levering voorgaat. In deze zaak is het recht van X op levering niet reeds in 1993 ontstaan, zoals X beweert. Toen is enkel het voorkeursrecht gevestigd. Pas op het moment dat X gebruik maakte van dit voorkeursrecht en met verkoper overeenstemming bereikte over de koop van de woning, ontstond zijn recht op levering. Dit was in augustus 2014 terwijl het recht op levering van koper in juli 2014 is ontstaan. Hij heeft dus het oudste recht en zijn vorderingen worden toegewezen.

AMS vastgoed advocaat voor advies OG-transactie

Bij onroerende zaak Onroerend zaken zijn o.m. de grond en gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd.
» Meer over onroerende zaak onroerend goed transacties is het heel belangrijk om voorafgaand aan de koop alle relevante stukken en eerdere leveringsaktes te checken op eventuele lasten en rechten op het betreffende onroerend goed. Sommige beperkingen frustreren de levering en kunnen dus niet over het hoofd worden gezien (zoals een beslag) maar andere rechten gaan automatisch over op de nieuwe eigenaar. Denk aan een erfdienstbaarheid. Neem voor meer informatie contact op met onze vastgoed sectie.