Bruiklener heeft geen ontruimingsbescherming

Voor de rechtbank Oost-Brabant diende recent een kort geding waarbij de eigenaar van een onroerende zaak Onroerend zaken zijn o.m. de grond en gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd.
» Meer over onroerende zaak onroerende zaak (een onderwijsinstelling) had gevorderd dat de kinderopvang die in dat pand was gevestigd het pand zou gaan ontruimen. De kinderopvang, genaamd ‘Little People’, gaf echter aan dat er sprake was van een huurovereenkomst, dat zij daarom huurbescherming genoot en dat zij daarom niet tot ontruiming zou kunnen worden veroordeeld. De onderwijsinstelling dacht daar anders over en zei dat er geen sprake was van een huurovereenkomst maar van een bruikleenovereenkomst Een overeenkomst waarbij de één iets uitleent aan de ander zonder dat daar een tegenprestatie tegenover staat.
» Meer over bruikleenovereenkomst bruikleenovereenkomst en dat die daarom met inachtneming van een redelijke termijn kon worden opgezegd. Advocaat vastgoedrecht Thomas van Vugt bespreekt het vonnis.

Huur- of bruikleenovereenkomst?

In de kern kwam het geschil dus neer op de vraag of er sprake was van een huurovereenkomst of van een gebruiksovereenkomst, ook wel bruikleenovereenkomst genoemd. Bij beide soorten overeenkomsten is er sprake van het in gebruik geven van een zaak, in dit geval een onroerende zaak of een gedeelte daarvan. Het verschil tussen de twee typen overeenkomsten is dat er bij een huurovereenkomst sprake moet zijn van een tegenprestatie, terwijl dat bij de gebruiksovereenkomst niet het geval is. Die tegenprestatie hoeft niet perse in de vorm van geld (huurbetalingen) geleverd te worden, maar kan ook op andere manieren worden geleverd.

Tegenprestatie kinderopvang

De kinderopvang had daarom in de procedure aangevoerd dat zij wel degelijk een tegenprestatie leverde, en dat er dus sprake is van een huurovereenkomst. Zo zouden zij investeringen in het pand hebben gedaan en zou de kinderopvang twee tot drie keer per week de ‘pleinwacht’ doen. De rechtbank was het echter niet met ‘Little People’ eens. Zij oordeelde dat de kinderopvang niet aannemelijk heeft gemaakt dat de investeringen moeten worden aangemerkt als tegenprestatie. De rechtbank vindt dat de investeringen betrekking hebben op de eigen verhuizing en inrichting van de kinderopvang en dat is geen tegenprestatie. Het twee á drie keer per week houden van toezicht op het schoolplein is volgens de rechter ook volstrekt onvoldoende om als tegenprestatie voor het gebruik van het pand te kunnen dienen.

Niets schriftelijk vastgelegd

Van belang in deze zaak was ook dat tussen partijen niets schriftelijk is vastgelegd over het gebruik en de voorwaarden van de overeenkomst Een meerzijdige rechtshandeling, waarbij een of meer partijen jegens een of meer andere partijen een verbintenis aangaan.
» Meer over overeenkomst overeenkomst. Alle afspraken zijn namelijk mondeling gemaakt. Ook staat vast dat er geen huurbetalingen werden verricht door ‘Little People’ aan de onderwijsinstelling. De onderwijsinstelling wil echter af van het gebruik door de kinderopvang, omdat de VvE waar het pand toe behoort, zich op het standpunt had gesteld dat kinderopvang in het pand niet was toegestaan. Dat standpunt van de VvE is in een eerdere zaak door de rechtbank bevestigd.

Ontruiming wordt toegewezen

Gelet op het voorgaande kwam de rechter tot de conclusie dat er dus inderdaad sprake is van een gebruiksovereenkomst en niet van een huurovereenkomst. ‘Little People’ had daarom geen huurbescherming en de onderwijsinstelling kon de gebruiksovereenkomst dus gewoon opzeggen. Wel diende zij daarbij een redelijke termijn in acht te nemen. De geboden termijn van iets meer dan vijf weken vond de rechter te kort. Er had namelijk rekening moeten worden gehouden met alle betrokken belangen, waaronder de tijd die ‘Little People’ nodig heeft om alternatieve woonruimte te vinden, maar eveneens met het belang van de onderwijsinstelling om gehoor te geven aan het hierboven kort besproken vonnis van de rechtbank in de zaak tussen haar en de VvE. De gevorderde ontruiming wordt daarom alsnog toegewezen, maar als ontruimingsdatum wordt vier maanden na de opzegging toegewezen.

Kwalificatie overeenkomst is essentieel

Uit deze uitspraak blijkt dus wederom dat de vraag hoe een overeenkomst moet worden gekwalificeerd essentieel is. Terecht merkt de rechtbank op dat hoe een overeenkomst wordt genoemd, of welke tekst daar op staat, daarvoor niet doorslaggevend is. Zelfs een overeenkomst die door partijen “huurovereenkomst” wordt genoemd, hoeft niet perse aan de wettelijke vereisten van een huurovereenkomst te voldoen. Als geen tegenprestatie is overeengekomen dan is het gewoon een gebruiksovereenkomst die (mits met inachtneming van een redelijke termijn) kan worden opgezegd.