De onderzoeksplicht van de verkoper van een gerenoveerde woning

Als de koper na de koop van een woning verborgen gebreken opmerkt, rijst de vraag of hij de verkoper aansprakelijk kan stellen voor de schade. Bij de beantwoording van die vraag spelen de onderzoeksplicht van de koper en de mededelingsplicht van de verkoper een belangrijke rol. Onlangs oordeelde het gerechtshof Amsterdam dat onder omstandigheden ook op de verkoper een onderzoeksplicht kan rusten. Advocaat vastgoedrecht Denise Janssen bespreekt deze uitspraak.

Onderzoeksplicht en mededelingsplicht

De onderzoeksplicht houdt in dat de koper alleen eigenschappen mag verwachten waarvan hij de aanwezigheid niet behoeft te betwijfelen. Als er signalen zijn die aanleiding geven tot twijfel, moet hij daar onderzoek naar doen. Bijvoorbeeld door het laten verrichten van een keuring. Laat hij dat na, dan loopt hij het risico dat hij zijn schade niet kan verhalen op de verkoper omdat die kan stellen dat hij de gebreken zelf had moeten opmerken.

Daar staat tegenover dat de verkoper de koper op de hoogte moet stellen van de bij hem bekende gegevens die relevant zijn voor de beantwoording van de vraag welke eigenschappen de koper mocht verwachten. Heeft de verkoper voldoende aanleiding om te vermoeden dat een gebrek aanwezig is, dan gaat de mededelingsplicht niet zover dat hij daar zelf onderzoek naar moet doen. De verkoper kan dan volstaan met de mededeling dat mogelijk een gebrek bestaat. Verzuimt hij om de koper in te lichten, dan loopt hij het risico dat de koper de schade op hem kan verhalen.

Verkoop van gerenoveerde woning door beleggers

In de door het gerechtshof beoordeelde zaak waren de verkopers van de woning beleggers die de woning hadden gerenoveerd om deze daarna te verkopen. Zij hadden de woning aangeprezen als een “volledig gerenoveerd appartement”. De woning bevatte onder meer een nieuw gelegde parketvloer.

Bepalingen in de koopovereenkomst

Artikel 3 van de koopovereenkomst De overeenkomst waarbij de verkoper zich verbindt een zaak te geven aan de koper tegen betaling van een prijs.
» Meer over koopovereenkomst koopovereenkomst bevatte een bepaling die partijen als volgt wees op hun mededelings- en onderzoeksplicht:

“Verkoper staat ervoor in, dat hij aan Koper al die inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis van Koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten die aan Koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van Koper verlangd mag worden, door Verkoper niet behoeven te worden verstrekt.“

Voorts was in artikel 2 van de koopovereenkomst opgenomen dat de verkopers de woning uitsluitend hadden gebruikt als belegging. 

Verborgen gebreken

Na de koop bleek dat de parketvloer ernstig beschadigd en onbruikbaar was geraakt door een vochtprobleem in de kruipruimte. Het hof moest beoordelen of er door dit gebrek sprake was van non-conformiteit Non-conformiteit houdt in dat een verkochte zaak, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten.
» Meer over non-conformiteit non-conformiteit: had de woning door het gebrek niet de eigenschappen die de kopers mochten verwachten? 

Verweer verkopers

De verkopers verweerden zich hoofdzakelijk met het argument dat zij niet wisten van dit gebrek en dat de kopers niet hadden voldaan aan hun onderzoeksplicht. De kopers hadden namelijk geen bouwkundig onderzoek laten uitvoeren.

Oordeel gerechtshof

Het hof maakte korte metten met het verweer van de verkopers. Voor het hof was van belang dat zij de woning als “volledig gerenoveerd” hadden aangeprezen. De kopers mochten erop vertrouwen dat de verkopers, voordat zij een nieuwe parketvloer zouden aanleggen in een ingrijpend gerenoveerde woning, een onderzoek zouden laten doen naar de staat van de vloer en de kruipruimte. Onder deze omstandigheden rustte volgens het hof geen onderzoeksplicht op de kopers. Deze plicht rustte daarentegen op de verkopers, (ook) omdat van hen een zekere professionaliteit te verwachten viel omdat zij beleggers waren. Door na te laten dat onderzoek te doen en de kopers daarover niet in te lichten, hadden de verkopers de mededelingsplicht van artikel 3 geschonden. 

Conclusie: beleggers die gerenoveerde woning verkopen moeten oppassen

Uit deze uitspraak blijkt dat – hoewel doorgaans niet van verkopers mag worden verwacht dat zij onderzoek verrichten naar mogelijke gebreken – er onder omstandigheden wel een onderzoeksplicht op hen kan rusten. Voor beleggers die een ingrijpende renovatie uitvoeren en de woning als gerenoveerd aanprijzen, legt het hof de lat hoger. Zij moeten ofwel voldoende onderzoek doen tijdens de renovatie, ofwel aan de kopers mededelen dat zij dat hebben nagelaten.