Geen huurcontract, wel een huurovereenkomst?

Als een erfpachter van een landgoed de canon niet meer kan betalen en grote hypotheekschulden heeft, spreekt hij met de grondeigenaar af dat die zijn schulden betaalt en dat het recht van erfpacht zal eindigen. De grondeigenaar doet de toezegging het landgoed na de geplande renovatie aan de (voormalig) erfpachter te willen verhuren, en noemt daarbij ook de huurprijs. Een contract Een akte (schriftelijke vastlegging) van een overeenkomst.
» Meer over contract contract wordt niet ondertekend. Is er wel een huurovereenkomst tot stand gekomen? Advocaat vastgoedrecht en huurrecht bedrijfsruimte Thomas van Vugt bespreekt een arrest van het Gerechtshof Den Bosch waarin deze kwestie aan de orde was.

Erfpachtovereenkomst landgoed

Iets ten zuiden van Den Bosch ligt Landgoed Haanwijk, met daarop een (deels) al in 1649 gebouwd kasteel met tuin en aanhorigheden. Het landgoed is in 1984 door de toenmalige eigenaar verkocht en geleverd aan stichting Een stichting is een door een rechtshandeling in het leven geroepen rechtspersoon zonder leden of aandeelhouders.
» Meer over stichting Stichting Het Noordbrabants Landschap (hierna: NBL), waarna NBL het aan de voormalige eigenaar in erfpacht heeft uitgegeven. Het erfpachtrecht is in de loop der jaren overgegaan op de nakomelingen van de voormalige eigenaar, en berust nu bij de eiser De partij die gedagvaard wordt om te verschijnen in een rechtszaak wordt aangeduid als de gedaagde. Dit in tegenstelling tot de eiser, de partij die het initiatief tot de rechtszaak heeft genomen en daartoe door een gerechtsdeurwaarder een dagvaarding heeft laten betekenen aan de gedaagde.
» Meer over eiser eiser in de procedure in hoger beroep Ons burgerlijk procesrecht kent het beginsel dat er onderzocht wordt in twee instanties: een ieder heeft het recht op een nieuwe behandeling van de zaak door een hogere rechter.
» Meer over hoger beroep hoger beroep (ook wel appellant De partij die een hoger beroep instelt noemen we de appellant.
» Meer over appellant appellant genoemd).

Eindigen erfpacht

De appellant kon op enig moment de erfpachtcanon niet meer betalen, en had ook aanzienlijke achterstanden bij financiële instellingen, waarvan er één beslag had gelegd op het recht van erfpacht. Hij is daarom via zijn advocaat met NBL in overleg gegaan. Tussen appellant en Stichting Het Noordbrabants Landschap is vervolgens – kort gezegd – overeengekomen dat NBL de schulden van appellant zou betalen, dat hij afstand zou doen van het recht van erfpacht, dat NBL het landgoed zou restaureren en vervolgens in erfpacht of huur aan appellant zou uitgeven. De huurprijs zou dan circa € 1350,- per maand gaan bedragen.

Overeenstemming huurovereenkomst?

NBL deelt vervolgens echter aan appellant mede dat, omdat hij geen goedgekeurd ondernemingsplan heeft overgelegd en geen bankgarantie De garantstelling van een bank om een geldbedrag aan de begunstigde uit te keren als de wederpartij niet nakomt of niet betaalt.
» Meer over bankgarantie bankgarantie heeft gesteld voor benodigde investeringen, NBL niet aan hem gaat verhuren. Vervolgens sluit NBL een huurovereenkomst met een derde voor een hoger bedrag. Appellant is het daar niet mee eens, en dagvaardt NBL in kort geding. Hij vindt namelijk dat – omdat er overeenstemming is over de essentialia (object en huurprijs) – er een huurovereenkomst tot stand is gekomen.

Hoger beroep

Appellant verliest de zaak in eerste aanleg. Hij gaat in hoger beroep en vordert dat NBL wordt veroordeeld om verder met hem te onderhandelen, in elk geval over de ingangsdatum en overige bepalingen van de huurovereenkomst.

Plicht door te onderhandelen?

Het gerechtshof wijst die vorderingen echter niet toe. Er is volgens haar geen overeenstemming over de essentialia van de huurovereenkomst, maar alleen een uitgesproken bereidheid om t.z.t. tot verhuur over te gaan, mocht uitgifte in erfpacht niet mogelijk zijn. Dat een richtprijs is genoemd, maakt nog niet dat over de andere essentialia van de huurovereenkomst ook al overeenstemming was. Zo zijn er nog geen afspraken over de ingangsdatum, de bestemming van het gehuurde, de duur van de huurovereenkomst en zijn er nog geen afspraken over de onderhoudskosten van het landgoed gemaakt.

Intentie, maar geen huurovereenkomst

Er is dus alleen sprake van een uitgesproken intentie, maar niet van een huurovereenkomst. Daarom mocht NBL (later) ook eisen stellen aan het over leggen van een ondernemingsplan en stellen van zekerheidsrecht Zakelijke rechten die strekken tot ter zekerheid van een vordering, zoals pand en hypotheek.
» Meer over zekerheidsrecht zekerheid. Dat brengt ook met zich dat er geen sprake was van een situatie waarin NBL gehouden was om verder te onderhandelen over de inhoud van een huurovereenkomst.

Hoe komt een huurovereenkomst tot stand?

Een huurovereenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding. Een schriftelijk contract is niet altijd nodig. Wel is vereist dat over de essentialia overeenstemming bestaat, zoals de huurprijs, het object, de ingangsdatum en de tijdsduur.

Advies advocaat vastgoedrecht en huurrecht

Is er geen overeenstemming over de relevante essentialia, dan is er dus geen huurovereenkomst. In dit arrest wordt dat bevestigd. Voor de familie die het landgoed lange tijd in bezit (eerst eigendom Het het meest omvattende recht dat men op een zaak kan hebben. Eigendom is het recht om over een zaak (stuk grond, voorwerp, hoeveelheid geld enz.) naar eigen goeddunken te beschikken.
» Meer over eigendom eigendom, toen erfpacht) heeft gehad is dit een zure conclusie. Het is daarom raadzaam om altijd een advocaat huurrecht te raadplegen om zeker te weten dat er sprake is van afdwingbare (huur)rechten.