Inschrijving koopovereenkomst beschermt koper

Een koper van een onroerende zaak Onroerend zaken zijn o.m. de grond en gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd.
» Meer over onroerende zaak onroerende zaak wordt beschermd indien hij de koopovereenkomst De overeenkomst waarbij de verkoper zich verbindt een zaak te geven aan de koper tegen betaling van een prijs.
» Meer over koopovereenkomst koopovereenkomst laat inschrijven in het kadaster. Nadien ingeschreven hypotheken of beslagen of verkoop aan een ander kunnen dan niet aan de koper worden tegengeworpen. Dit wordt ook wel ‘ vormerkung De inschrijving van een koopovereenkomst van een registergoed in openbare registers.
» Meer over vormerkung Vormerkung’ genoemd. Onlangs bevestigde de rechtbank Zutphen dat ook opvolgend eigenaren aan wie de koper het pand verkoopt geen last behoren te hebben van een na inschrijving van de koopovereenkomst gevestigde hypotheek. Advocaat Sander Schouten legt uit.

Vormerkung beschermt tegen nieuwe hypotheek en beslag

In de zaak waarover de Voorzieningenrechter te Zutphen zich boog had de verkoper het aan een koper verkochte pand ten behoeve van een geldgever bezwaard met een hypotheek. Deze hypotheek werd verstrekt nadat de koopovereenkomst een maand eerder werd ingeschreven in het kadaster. De koper hoefde deze hypotheek daarom niet te dulden. Omdat de hypotheekhouder desondanks weigerde voorafgaande aan de levering aan het verzoek van de notaris te voldoen om aan doorhaling van zijn hypotheek mee te werken, heeft de koper een kort geding tegen de hypotheekhouder ingesteld. De Voorzieningenrechter oordeelde op straffe van een dwangsom dat de hypotheekhouder inderdaad dient mee te werken aan doorhaling aan de hypotheek. Nu de hypotheek is gevestigd binnen zes maanden nadat de koopovereenkomst in het kadaster was ingeschreven aan de koper wordt geleverd, wordt de koper door de Vormerkung beschermd. Ook de opvolgende eigenaren worden volgens de Voorzieningenrechter door deze Vormerkung beschermd.

Inschrijven koopovereenkomst in kadaster

De koper van een onroerende zaak geniet dus vergaande bescherming indien hij de koopovereenkomst heeft laten inschrijven in het kadaster. De koper wordt beschermd tegen bezwaringen, beslagen of vervreemdingen van de onroerende zaak die daarna plaatsvinden.

Inschrijving koop beschermt tegen latere hypotheken en beslagen

Het gaat bijvoorbeeld om verkoop aan een ander, nadien gevestigde hypotheken, gelegde beslagen, nieuwe huurovereenkomsten. Vormerkung biedt zelfs bescherming tegen een faillissement van de verkoper, zodat de curator in het faillissement van een verkoper moet meewerken aan levering indien de koopovereenkomst voorafgaand aan het faillissement was ingeschreven.  Dit is een relatief eenvoudige en goedkope handeling die de notaris voor u kan regelen. het is raadzaam de koopovereenkomst daarom altijd in te laten schrijven. Dit is slechts anders indien het de bedoeling is dat de levering pas lange tijd na het sluiten van de koopovereenkomst plaatsvindt. De Vormerkung verliest namelijk na zes maanden zijn werking.

Advocaat Vormerkung

Ondanks het feit dat het inschrijven van een koopovereenkomst in het kadaster de koper beschermt, ontstaan er vaak toch conflicten die betrekking hebben op Vormerkung. Zo moet een koper die beschermd wordt door de inschrijving van de koopovereenkomst in sommige gevallen zijn recht te halen omdat nadien gevestigde hypotheken en/of beslagen niet vanzelf worden opgeheven en/of omdat er plots toch een huurder in het pand woont. In dergelijke gevallen is het vaak zinvol om een kort geding te beginnen. De advocaten van AMS Advocaten hebben ruime ervaring met dergelijke zaken.