Inspanningsverplichting en ontbindende voorwaarde? Zo zit het!

Bij de koop van vastgoed worden regelmatig ontbindende voorwaarden overeengekomen. Het verkrijgen van een hypotheek is de meest bekende, maar ook het verkrijgen van gemeentelijke vergunningen of een bestemmingswijziging wordt vaak als voorwaarde opgenomen. Zeker bij projectontwikkeling van onbebouwde grond is het essentieel dat de koper het gekochte ook daadwerkelijk mag herontwikkelen tot bv. woningbouw. Van een koper wordt wel verwacht dat hij zich inspant om gemeentelijke toestemming te verkrijgen. Advocaat vastgoed Thomas van Vugt bespreekt een uitspraak die gaat over de inspanningsverplichting.

Beroep koper op ontbindende voorwaarde terecht?

In deze zaak ging het om de vraag of de koper van een perceel terecht een beroep heeft gedaan op een ontbindende voorwaarde Een ontbindende voorwaarde doet de verbintenis met het plaatsvinden van een gebeurtenis vervallen.
» Meer over ontbindende voorwaarde ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst. Verkoper en koper zijn overeengekomen dat koper een perceel koopt. Koper wil het perceel ontwikkelen en woningen bouwen. De plannen van koper maken deel uit van een grotere herontwikkeling van het gebied waarin het perceel ligt.

Bestemmingswijziging vereist voor vastgoedontwikkeling

Voor de herontwikkeling is een wijziging van de bestemming nodig. De koop is daarom aangegaan onder een ontbindende voorwaarde: als niet uiterlijk 1 juli 2012 de desbetreffende bestemmingswijziging van het verkochte onherroepelijk heeft plaatsgevonden, kan de koper de koop ontbinden. Hiermee samenhangend is een inspanningsverplichting opgenomen: koper zal ter verkrijging van bedoelde bestemmingswijziging al het mogelijke verrichten.

Koper voldoende ingespannen bij bestemmingswijziging?

Op 1 juli 2012 heeft er geen bestemmingswijziging plaatsgevonden en koper doet een beroep op de ontbindende voorwaarde. Verkoper stelt dat koper zich onvoldoende heeft ingespannen om de bestemming te wijzigen. In de procedure gaat het primair om de vraag of koper heeft voldaan aan deze inspanningsverplichting. De koper wordt toegelaten hiertoe bewijs In het Nederlandse procesrecht geldt als hoofdregel dat de rechter alleen die feiten of rechten aan zijn beslissing ten grondslag mag leggen, die in de rechtszaak aan hem ter kennis zijn gekomen of zijn gesteld en die zijn komen vast te staan.
» Meer over bewijs bewijs te leveren.

Hof: bestemmingswijziging was niet haalbaar

Uit de getuigenverklaringen leidt het hof af dat koper zich onvoldoende heeft ingespannen om de bestemmingswijziging te realiseren. Echter, het hof vervolgt dat uit de afgelegde verklaringen evenzeer volgt dat een dergelijke bestemmingswijziging, ongeacht de mate van inspanning van koper, niet voor 1 juli 2012 (of afzienbare tijd daarna) zou zijn gerealiseerd.

Prioriteit gemeente gewijzigd wegens financiële crisis

Koper was namelijk mede-afhankelijk van de herontwikkelingsplannen van een andere aannemer en van de gemeente. De gemeente heeft erkend dat o.a. door de crisis (2008/2009) de geplande ontwikkeling naar beneden is bijgesteld en dat de focus kwam te liggen op de ontwikkeling van andere percelen. Bebouwing van het perceel van koper zou in elk geval niet vóór 2018 aan de orde zijn gekomen.

Beroep van koper op ontbindende voorwaarde terecht

De conclusie luidt dan ook dat bij het voldoen aan de inspanningsverplichting het koper nimmer zou zijn gelukt de bestemming tijdig te wijzigen. Koper kwam dus een beroep toe op de ontbindende voorwaarde. Verkoper moet daarom meewerken aan de retro- overdracht Overdracht is het overdragen van een recht (indien het een recht van eigendom betreft: in eigendom) aan een ander.
» Meer over overdracht overdracht, i.e. het terugnemen van het perceel.