Kan makelaar beroep doen op de financiële crisis?

Een makelaar koopt een woning maar kan de koopovereenkomst De overeenkomst waarbij de verkoper zich verbindt een zaak te geven aan de koper tegen betaling van een prijs.
» Meer over koopovereenkomst koopovereenkomst niet nakomen vanwege financiële problemen die volgens hem veroorzaakt zijn door de kredietcrisis. Hij doet in de rechtszaak die volgt een beroep op ontbinding van de koopovereenkomst vanwege Onvoorziene omstandigheden Omstandigheden die partijen niet hebben (kunnen) voorzien bij het sluiten van een overeenkomst die een wezenlijke (nadelige) invloed hebben op de (wijze van) nakoming van de overeenkomst.
» Meer over onvoorziene omstandigheden onvoorziene omstandigheden. Maar kan de kredietcrisis wel als onvoorziene omstandigheid worden aangemerkt? De rechtbank deed hierover onlangs uitspraak. Het vonnis wordt toegelicht door vastgoed advocaat Thomas van Vugt.

Beroep op financiële crisis

Enige tijd geleden besprak AMS advocaat arbeidsrecht Sander Schouten een uitspraak waarin de rechter overwoog dat de huidige financiële crisis geen gewijzigde omstandigheden opleveren die een wijziging van een arbeidsovereenkomst De overeenkomst waarbij de ene partij, de werknemer, zich verbindt in dienst van de andere partij, de werkgever, tegen loon gedurende zekere tijd arbeid te verrichten.
» Meer over arbeidsovereenkomst arbeidsovereenkomst rechtvaardigen. In de rechtspraak wordt vaker een beroep gedaan op de financiële crisis. Zo ook in deze zaak waarin een makelaar zijn koopverplichting met betrekking tot een privéwoning niet nakomt. In een procedure die gestart was door de verkoper, deed de makelaar een beroep op ontbinding van de koopovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden.

Ontbinding wegens onvoorziene omstandigheid

Alvorens ik de kern van de uitspraak bespreek, het volgende. Artikel 6:258 BW bepaalt dat de rechter een overeenkomst Een meerzijdige rechtshandeling, waarbij een of meer partijen jegens een of meer andere partijen een verbintenis aangaan.
» Meer over overeenkomst overeenkomst (geheel of gedeeltelijk) kan ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden. Deze omstandigheden moeten van dien aard zijn dat de wederpartij De tegenpartij in een procedure of de partij met wie een contract is gesloten.
» Meer over wederpartij wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid Een bron van ongeschreven objectief recht waaraan mensen zich moeten gedragen jegens elkaar.
» Meer over redelijkheid en billijkheid redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding niet mag verwachten. Voorts is bepaald dat de ontbinding niet wordt uitgesproken als de omstandigheden voor rekening komen van degene die zich erop beroept. Bij toepassing van deze regel, welke uiteraard indruist tegen het zogenoemnde pacta sund servanda ( contract Een akte (schriftelijke vastlegging) van een overeenkomst.
» Meer over contract contract is contract) beginsel, dient de rechter zich terughoudend op te stellen. Alleen als er sprake is van echt uitzonderlijke omstandigheden kunnen deze als onvoorzien worden aangemerkt.

Ontbinden koopovereenkomst door verslechtering economie?

Volgens de rechtbank is hiervan in deze zaak geen sprake en geeft het volgende betoog: “Het is een feit van algemene bekendheid dat de economie in het algemeen en de onroerendgoedmarkt in het bijzonder aan schommelingen onderhevig is. Periodes van economische voorspoed worden afgewisseld door mindere tijden. Wanneer de economische situatie verslechtert kan dan ook niet worden gesproken van een echte uitzonderlijke situatie, ook niet als de economie in hevige mate verslechtert. De kredietcrisis is daarom al niet te kenschetsen als onvoorzien.”

Kredietcrisis voor rekening van makelaar

De rechtbank overweegt vervolgens nog dat zelfs als de crisis als onvoorziene omstandigheid zou kunnen worden aangemerkt, deze omstandigheid voor rekening van de kopende makelaar behoort te komen. Immers, de kredietcrisis is aangevangen na het faillissement van Lehman Brothers in september 2008, terwijl de koopovereenkomst is gesloten in februari 2009. De makelaar is meer dan een gemiddelde koper van onroerende zaak Onroerend zaken zijn o.m. de grond en gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd.
» Meer over onroerende zaak onroerend goed op de hoogte, of had dat moeten zijn, van het feit dat de onroerendgoedmarkt ernstig aan het verslechteren was ten tijde van de koop. Hij heeft het risico genomen en verloren.