Makelaar aansprakelijk voor niet betalende huurder

Onlangs heeft de rechtbank Amsterdam in een uitspraak beslist dat een makelaar die door een eigenaar was ingeschakeld om een woning te verhuren aansprakelijk is voor geleden schade omdat de huurder een onbetrouwbare contractpartij bleek, en de makelaar had nagelaten daar afdoende onderzoek naar te doen. De eigenaar vorderde vergoeding van de gemiste huurinkomsten en de rechtbank wees deze vordering toe. Advocaat verbintenissenrecht Hidde Reitsma legt uit. 

Makelaar bemiddelt bij sluiten huurovereenkomst

De eigenaar van de woning heeft in het voorjaar van 2009 aan een makelaarskantoor opdracht De overeenkomst waarbij iemand anders dan op grond van een arbeidsovereenkomst diensten verrichten voor een opdrachtgever.
» Meer over opdracht opdracht gegeven om een huurder te zoeken voor een woning voor de periode tot augustus 2010. Dit is een bemiddelingsovereenkomst. In augustus 2009 is de makelaar benaderd door een bemiddelingskantoor met een kandidaat-huurder. Het betrof een buitenlands gezin waarvan de man werkzaam zou zijn voor een internationale onderneming. Uiteindelijk zijn de eigenaar en de betreffende man overeengekomen dat de woning voor € 7.000,– per maand voor de periode tot augustus 2010 aan het gezin zou worden verhuurd. Zowel de betreffende makelaar als de eigenaar hebben op internet nagekeken of de werkgever waarvoor de huurder zei werkzaam te zijn wel echt bestond. De eigenaar heeft er bij de makelaar op aangedrongen dat de werkgever zich mede aansprakelijk zou stellen voor de huur. Daarop is de huurovereenkomst uiteindelijk mede ondertekend door een derde die zich presenteerde als vertegenwoordiger van de werkgever, onder vermelding van “werkgever huurder”. Medio augustus 2009 kreeg de huurder de sleutel. Hij betaalde in totaal twee maanden borg, en de huur over augustus tot en met november, in totaal derhalve ca. € 37.000,–. Rond de jaarwisseling kreeg de eigenaar echter bericht dat de huurder zou zijn vertrokken. Het huis bleek te zijn verlaten en te zijn gebruikt voor (vermoedelijk) hasjhandel. De huurder en de persoon die namens de werkgever het contract Een akte (schriftelijke vastlegging) van een overeenkomst.
» Meer over contract contract zou hebben meegetekend bleek bij de betreffende werkgever geheel onbekend. De makelaar heeft zich nog ingespannen om voor de resterende periode een nieuwe huurder te vinden, maar dat is niet gelukt. Daarna heeft de eigenaar de makelaar gedagvaard en schadevergoeding gevorderd.

Rechtbank: makelaar heeft beroepsfout gemaakt

De rechtbank oordeelde dat de makelaar een beroepsfout had gemaakt door geen nader onderzoek te doen naar de werkrelatie tussen de huurder en de vermeende werkgever, door bijvoorbeeld het arbeidscontract op te vragen. De rechtbank oordeelt dat dit aan de makelaar valt toe te rekenen, te meer nu de eigenaar expliciet om een handtekening had gevraagd, terwijl eveneens door eenvoudig onderzoek per telefoon of e-mail had kunnen worden vastgesteld dat noch de beoogde huurder noch de beoogde werkgever bij de vermeende werkgever werkte. De rechtbank oordeelt dat de eigenaar met een andere huurder een huurovereenkomst had kunnen aangegaan voor een periode van 9 maanden tegen een huurprijs van € 6.500,– per maand, zodat het ervoor dient te worden gehouden dat de eigenaar zonder tekortkoming Alle gevallen waarin hetgeen de schuldenaar verricht in enig opzicht achter blijft bij hetgeen de verbintenis vergt, ongeacht of deze handelwijze de schuldenaar toerekenbaar is of niet.
» Meer over tekortkoming tekortkoming van de makelaar circa € 58.000,– huur had kunnen ontvangen, zodat zijn schade ca. € 21.000,– bedraagt. Daarnaast wijst de rechtbank de teveel betaalde courtage Beloning voor een door een opdrachtnemer verrichte prestatie.
» Meer over courtage courtage aan de makelaar en de kosten voor het vervangen van de sloten alsmede de buitengerechtelijke incassokosten toe. Hoewel de makelaar had aangevoerd dat sprake was van eigen schuld van de eigenaar – die immers ook zelf het een en ander had kunnen verifiëren- oordeelde de rechtbank dat daar geen sprake van was. Het behoorde immers, aldus de rechtbank, tot de opdracht van de makelaar om te verifiëren of de beoogde huurder inderdaad bij de vermeende werkgever werkte, zeker nadat de eigenaar daar expliciet om had verzocht.

Beroepsaansprakelijkheid makelaar

In het algemeen geldt dat een professionele dienstverlener, zoals de makelaar, kredietverstrekker, accountant, advocaat en notaris dienen te handelen “zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsgenoot kan worden verwacht“, aldus het in de rechtspraak ontwikkelde criterium. De vraag of een professionele dienstverlener een beroepsfout heeft gemaakt wordt in de praktijk getoetst aan de hand van deze norm. Zoals ook uit deze uitspraak blijkt, is die behoorlijk streng, en kan de schade aanzienlijk zijn.