Nalatige VvE aansprakelijk voor vochtschade

Een Vereniging van Eigenaren (VVE) Het zelfstandige besluitorgaan waarin alle appartementseigenaren van een gebouw zijn vertegenwoordigd.
» Meer over vereniging van Eigenaren (VVE) vereniging van eigenaren (VvE) is verantwoordelijk voor het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken van het gebouw. Dat betekent dat als er ergens sprake is van lekkage, dat de VvE de oorzaak daarvan op haar kosten moet verhelpen. Uit een recente uitspraak van het gerechtshof Den Haag blijkt dat als de VvE dat niet doet, zij jegens een eigenaar aansprakelijk kan zijn voor de schade die hij daardoor lijdt. Denise Janssen, advocaat VvE recht, bespreekt het arrest.

Eigenaar woning klaagt bij VvE over vochtoverlast

In deze zaak is het volgende aan de hand. Een eigenaar heeft sinds 2002 een appartement op de eerste etage van een gebouw. Sinds 2009 heeft hij last van lekkages aan de voorgevel van zijn woning. Er is sprake van vochtvorming rondom de raamkozijnen en op de muren. In 2009 zijn er wel enkele reparatiewerkzaamheden verricht, maar die hebben niet het gewenste resultaat gehad. De eigenaar is daarom blijven klagen bij de VvE over vochtoverlast, maar er is pas in 2014, op last van de gemeente, tot herstel overgegaan. Uit diverse expertiserapporten die sindsdien zijn opgesteld blijkt dat de schadeoorzaak niet in de kozijnen zit (de kozijnen zijn bij deze VvE privé-eigendom van de desbetreffende eigenaar), maar werd veroorzaakt door een gebrek aan de gemeenschappelijke gevel.

Eigenaar wil vergoeding van VvE

Nadat de gevel was hersteld heeft de eigenaar vergoeding van de VvE gevorderd van een bedrag van € 12.500,-. De eigenaar stelt dat die schade betrekking heeft op vocht en schimmel in bedden en matrassen, vocht en schimmel op meubels in de slaapkamer en diverse kleding, schade aan muren, het laten vervangen van vloeren en vloerbedekking, en daarnaast op bouwkundige kosten zoals herstel van de binnengevel en het plaatsen van kozijnen en stucwerk. Hij vindt dat de VvE voor die schade aansprakelijk is, en hem dus een vergoeding moet betalen.

VvE in eerste instantie bij verstek veroordeeld

Omdat de VvE blijkbaar niet vrijwillig tot vergoeding van die schade overging, heeft de advocaat van de man de VvE gedagvaard. De VvE is in de procedure in eerste aanleg niet verschenen en is daarom bij verstek veroordeeld tot betaling van het volledige gevorderde bedrag, plus rente en de proceskosten. De VvE is daarom in hoger beroep gegaan en de advocaat van de VvE heeft in een memorie van grieven alsnog verweer gevoerd. Het gerechtshof heeft daarna arrest gewezen, en oordeelde als volgt.

Gerechtshof: VvE was nalatig en is aansprakelijk

De VvE heeft allereerst aangevoerd dat de schadeoorzaak niet in de gevel zit. Het gerechtshof veegt dat argument van tafel: de expertiserapporten zijn daar namelijk duidelijk over. Ook veegt het gerechtshof het argument van de VvE van tafel dat de man niet zou hebben geklaagd tussen 2009 en 2014. De eigenaar heeft dat namelijk gemotiveerd gesteld, onder meer door getuigenverklaringen te overleggen. Daarom lag het op de weg van de VvE om haar betwisting beter te onderbouwen, bijvoorbeeld door notulen van VvE vergaderingen te overleggen waaruit blijkt dat de vochtproblemen niet ter sprake zouden zijn gekomen. Maar de VvE beschikte niet meer over die notulen, zodat ze niet slaagde in het bewijs In het Nederlandse procesrecht geldt als hoofdregel dat de rechter alleen die feiten of rechten aan zijn beslissing ten grondslag mag leggen, die in de rechtszaak aan hem ter kennis zijn gekomen of zijn gesteld en die zijn komen vast te staan.
» Meer over bewijs bewijs van haar stelling. Het gerechtshof stelt daarom vast dat de VvE nalatig was en aansprakelijk is.

Herstelkosten ook voor nalatige VvE?

Wel gaat het gerechtshof mee met de stelling van de VvE dat de schade die de eigenaar zou hebben geleden onvoldoende is onderbouwd. Zo vindt het gerechtshof dat de eigenaar onvoldoende heeft onderbouwd welke door hem gemaakte herstelkosten ook daadwerkelijk zijn toe te rekenen aan de nalatigheid van de VvE. Daarbij zal van belang zijn geweest dat de beschadigde inboedel niet meer voor inspectie beschikbaar was. Het gerechtshof schat daarom de schade en wijst een bedrag toe van € 3.500,-.

VvE aansprakelijk voor schade van eigenaar door lekkage

Vast staat in elk geval dat een VvE schadeplichtig kan zijn jegens een eigenaar als er schade ontstaat aan zijn spullen en als dat een gevolg is van een gebrek in de gemeenschappelijke zaken. Dat blijkt niet alleen uit dit arrest, maar ook uit de wet (6:174 BW).