Notaris aansprakelijk voor niet-tijdige levering pand?

In een recente rechtszaak raakte een verkoper van een pand in de problemen. Hij kon het pand niet leveren op de contractueel overeengekomen datum. De verkoper was hierdoor een fikse boete verschuldigd aan de koper. Hij klaagde zijn notaris aan wegens het schenden van zijn zorgplicht De verplichting van een opdrachtnemer om de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen.
» Meer over zorgplicht zorgplicht. Was de notaris aansprakelijk voor het feit dat de verkoper niet op tijd kon leveren? Advocaat vastgoedrecht Hidde Reitsma vat de uitspraak van de Hoge Raad samen.

Akte tot wijziging splitsingsakte vereist

In deze zaak ging het om het volgende. De verkoper was eigenaar van een pand waarin een showroom en een woning was gevestigd. De bovenwoning was in 2000 op de showroom gebouwd. Na de bouw was de splitsingsakte De notariële akte waarin een gebouw in appartementsrechten is gesplitst.
» Meer over splitsingsakte splitsingsakte niet aangepast. Dit was wel vereist, want de uiterlijke begrenzingen zoals beschreven in de splitsingsakte werden overschreden.

Leveringsdatum vastgelegd vóór wijziging splitsingsakte

De verkoper verkocht het pand aan de koper. In de koopovereenkomst De overeenkomst waarbij de verkoper zich verbindt een zaak te geven aan de koper tegen betaling van een prijs.
» Meer over koopovereenkomst koopovereenkomst was de leveringsdatum vastgesteld op 2 december 2008. In verband hiermee moest nog wel snel de akte Een ondertekend geschrift, bestemd om tot bewijs te dienen.
» Meer over akte akte tot wijziging van de splitsing worden opgemaakt. Hiervoor was de medewerking van de VvE vereist. Deze medewerking liet echter – door omstandigheden- lang op zich wachten. Te lang. De wijziging van de splitsingsakte was niet op tijd geregeld, en de verkoper kon dus niet op tijd het pand leveren. De koper stelde hem in gebreke en de verkoper verbeurde de contractuele boete.

Nakoming koopovereenkomst vorderen in procedure

De koper startte een procedure waarin hij nakoming van de koopovereenkomst vorderde. Ook eiste hij betaling van de boete, een bedrag van (na matiging door de rechter) € 150.000. De verkoper riep in vrijwaring De wet biedt de mogelijkheid om in een rechtszaak een derde in vrijwaring op te roepen. Daarmee wordt beoogd om bij een veroordeling direct de schade op de in vrijwaring opgeroepen derde te verhalen.
» Meer over vrijwaring vrijwaring zijn notaris op. De vraag was of de notaris in deze kwestie iets te verwijten viel. Het hof en de Hoge Raad beantwoordden deze vraag bevestigend. De notaris had de verkoper voor het sluiten van de koopovereenkomst moeten wijzen op de noodzaak van de wijziging van de splitsingsakte. Dit heeft hij niet gedaan en de verkoper wist niet dat hij dit moest regelen, laat staan dat hiervoor medewerking van de VvE nodig was.

Onzorgvuldige advisering beroepsfout notaris

Ook had de notaris de verkoper moeten aanbevelen om eerst bij de leden van de VvE na te gaan of zo een verzoek op bezwaren zou stuiten, alvorens een leveringsdatum vast te leggen. Was dit gebeurd, dan was al snel duidelijk geworden dat de aanpassing van de akte langer zou duren. Een voorzichtige notaris had dan geadviseerd te wachten met het vastleggen van een leveringsdatum totdat de medewerking van de VvE was verkregen. In dat geval was de verkoper geen boete verbeurd. De notaris wordt aansprakelijk gehouden voor de schade die de verkoper heeft geleden als gevolg van deze beroepsfout.

AMS Advocaten bij beroepsaansprakelijkheid

Iedere opdrachtnemer heeft een zorgplicht bij de uitvoering van zijn opdracht De overeenkomst waarbij iemand anders dan op grond van een arbeidsovereenkomst diensten verrichten voor een opdrachtgever.
» Meer over opdracht opdracht. Onder deze zorgplicht valt het adequaat adviseren of het waarschuwen van een opdrachtgever. Bij een beroepsbeoefenaar zoals een notaris geldt een zwaarwegende zorgplicht gezien het maatschappelijke belang van zijn taak. De maatstaf die in de rechtspraak wordt aangehouden is of de beroepsbeoefenaar heeft gehandeld “zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwame vakgenoot mag worden verwacht“. Deze norm wordt door de rechtspraak ingevuld.