Overgang kwalitatief recht bij OG-transactie? AMS Advocaten legt uit!

Bij de overdracht van een woning gaan soms rechten mee over op de nieuwe eigenaar zonder dat de nieuwe of oude eigenaar hiervan bewust is. Dit kan voor verwarring zorgen als de nieuwe eigenaar een beroep doet op een beding waarbij niet hij, maar zijn rechtsvoorganger partij was. Aan de hand van een recente uitspraak van hof, legt advocaat vastgoedrecht Thomas van Vugt uit dit hoe in praktijk werkt.

Beding tussen oorspronkelijke eigenaren gesplitst pand 

Een zoon en dochter wonen in een gesplitst herenhuis, ieder in een eigen deel. Aan de voorzijde van dit pand ligt een tuin met een oprit in ronde vorm. Tussen zoon en dochter geldt de contractuele bepaling dat het niet is toegestaan zonder elkaars schriftelijke toestemming de voorzijde van het huis en de voortuin te veranderen. De zoon verkoopt zijn huis aan een derde. In de akte Een ondertekend geschrift, bestemd om tot bewijs te dienen.
» Meer over akte akte van levering tussen de zoon en de nieuwe eigenaar is eveneens de bepaling opgenomen dat het de eigenaren van de twee huizen niet is toegestaan de voorzijde van het pand zonder elkaars toestemming te wijzigen.

Overtreding toestemmingsvereiste door dochter?

De dochter die nog in haar (deel van het) huis woont plaatst op een gegeven moment verschillende bloempotten en basaltblokken op haar deel van de voortuin/oprit. De nieuwe eigenaar eist bij de rechter opheffing van de onrechtmatige toestand op straffe van een dwangsom De veroordeling om een geldsom te betalen wegens het niet voldoen aan een vonnis.
» Meer over dwangsom dwangsom. De dochter voert als verweer aan dat de nieuwe eigenaar geen beroep op het toestemmingsbeding tussen haar en haar broer kan doen omdat hij geen partij was bij die overeenkomst Een meerzijdige rechtshandeling, waarbij een of meer partijen jegens een of meer andere partijen een verbintenis aangaan.
» Meer over overeenkomst overeenkomst.

Hof: nieuwe eigenaar komt beroep op beding toe

De rechtbank wijst de vorderingen van de nieuwe eigenaar toe maar de dochter stelt hoger beroep Ons burgerlijk procesrecht kent het beginsel dat er onderzocht wordt in twee instanties: een ieder heeft het recht op een nieuwe behandeling van de zaak door een hogere rechter.
» Meer over hoger beroep hoger beroep in. Het hof stelt voorop dat het toestemmingsbeding inderdaad een overeenkomst betreft waarbij alleen de dochter en zoon betrokken waren. In beginsel brengt het beding dus alleen rechten en verplichtingen mee voor deze partijen. Maar in dit geval kan de nieuwe eigenaar volgens het hof toch rechten aan het beding ontlenen.

Overgang van kwalitatieve rechten

Uit artikel 6:251 van het Burgerlijk Wetboek volgt –kort gezegd- dat een recht dat erg sterk samenhangt met een goed (bv. een onroerende zaak Onroerend zaken zijn o.m. de grond en gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd.
» Meer over onroerende zaak onroerend goed), met het goed mee over gaat op de nieuwe eigenaar als het goed wordt verkocht. Er moet wel voldaan zijn aan vier voorwaarden:

1. het recht vloeit voort uit een overeenkomst;
2. het recht is voor overgang vatbaar;
3. het recht staat in verband met een aan de schuldeiser toebehorend goed, en
4. dit verband is zodanig dat de schuldeiser bij het recht slechts belang heeft zolang hij (ook) het goed behoudt.

Recht op behoud vooraanzicht huis

Het hof is van oordeel dat het toestemmingsbeding aan alle vier de eisen voldoet. Uit het beding vloeit een recht op behoud van het vooraanzicht van het pand en de tuin als één geheel voort. Dit recht vloeit voort uit een overeenkomst en is voor overgang vatbaar. Bovendien houdt het recht verband met het aan de zoon toebehorende goed, te weten het (inmiddels verkochte) huis. Tot slot heeft de zoon geen belang meer bij dit recht (zonder woning geen belang op behoud vooraanzicht). Het hof bekrachtigd het vonnis van de rechtbank en stelt de dochter in het ongelijk. De plantenbakken mogen niet terugkeren.

Advocaat bij overgang rechten

Niet alle rechten die zijn bedongen in een koopovereenkomst De overeenkomst waarbij de verkoper zich verbindt een zaak te geven aan de koper tegen betaling van een prijs.
» Meer over koopovereenkomst koopovereenkomst kunnen worden overgedragen. Sommige bedingen gelden enkel tussen de betreffende partijen. Dit zijn zogenaamde persoonlijke rechten. Van sommige rechten is juist uitdrukkelijk bepaald dat deze ook gelden voor rechtsopvolgers, zoals bij kettingbedingen. Kwalitatieve rechten, zoals in deze zaak aan de orde was, gaan eveneens mee over op een nieuwe eigenaar van een onroerend goed. Wanneer er sprake is van een kwalitatief dan wel persoonlijk recht kan voor de nodige discussie zorgen. Het is daarom aan te raden om bij twijfel het advies in te winnen van een advocaat.