Geen koopovereenkomst ondanks wilsovereenstemming over de prijs

Tot welk moment mag je de onderhandelingen over de koop van een onroerende zaak Onroerend zaken zijn o.m. de grond en gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd.
» Meer over onroerende zaak onroerend goed afbreken? Deze vraag is regelmatig onderwerp van geschil in procedures tussen kopers en verkopers. In een recente uitspraak overwoog de rechtbank dat bij complexe kooptransacties de enkele wilsovereenstemming De wederzijdse bereidheid van partijen om een bepaalde overeenkomst te sluiten
» Meer over wilsovereenstemming wilsovereenstemming over de prijs onvoldoende is voor het tot stand komen van een bindende overeenkomst Een meerzijdige rechtshandeling, waarbij een of meer partijen jegens een of meer andere partijen een verbintenis aangaan.
» Meer over overeenkomst overeenkomst. Advocaat vastgoedrecht Thomas van Vugt legt uit.

Overeenstemming over koopprijs

In deze zaak ging het om de verkoop van Hofstede Oostrijk, een boerderij met een aantal bijgebouwen waaronder een paardenpension. De eigenaar (hierna: verkoper) dreef samen met zijn echtgenote het pension. Toen de echtgenote overleed, wilde de verkoper zijn vastgoed verkopen.  De kopers kwamen via via in contact met de verkoper. Na enkele bezichtigingen vond er op 12 november 2012 een kort gesprek plaats tussen partijen waarin overeenstemming werd bereikt over de verkoopprijs van € 1,1 miljoen.

Verkoper breekt onderhandelingen af

Vervolgens hebben partijen veel ge-e-maild en heeft er op 26 november 2012 een nader overleg plaatsgevonden waar de kopers ook aan de huurders van de paardenstallen zijn voorgesteld als de (eventuele) nieuwe eigenaren. Maar enkele dagen later berichtte de verkoper “met spijt” dat hij had besloten niet aan kopers te verkopen maar aan twee anderen.

Dagvaarding: meewerken aan levering onroerend goed

De kopers accepteerden deze beslissing niet en hun advocaat dagvaardde de verkoper. Gevorderd werd om de verkoper te veroordelen mee te werken aan de levering van de onroerende zaken. Kopers stellen dat er in het gesprek op 12 november 2012 wilsovereenstemming is bereikt over de essentialia van de koop en dat er dus een bindende koopovereenkomst De overeenkomst waarbij de verkoper zich verbindt een zaak te geven aan de koper tegen betaling van een prijs.
» Meer over koopovereenkomst koopovereenkomst tot stand is gekomen.

Hoofdregel: afbreken onderhandelingen is toegestaan

De rechtbank stelt voorop dat het onderhandelende partijen vrijstaat om de onderhandelingen af te breken, tenzij dat op grond van gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij De tegenpartij in een procedure of de partij met wie een contract is gesloten.
» Meer over wederpartij wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst onaanvaardbaar zou zijn. De rechtbank is van oordeel dat er op 12 november 2012  nog geen volledige wilsovereenstemming over de koopovereenkomst was bereikt, ondanks het feit dat partijen wel al akkoord waren over de koopprijs. Daarom mocht de verkoper op 30 november 2012 de onderhandelingen met de kopers afbreken.

Advocaat gespecialiseerd in afgebroken onderhandelingen

Doorslaggevend is niet alleen de wilsovereenstemming over de prijs, maar ook alle overige omstandigheden zoals de voorgeschiedenis, de intenties van partijen, de aard en omvang van het koopobject en al hetgeen beide partijen over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De rechtbank wees erop dat bij deze kooptransactie diverse andere aspecten (ook) behoorden tot de essentialia van de koopovereenkomst. Bijvoorbeeld de vraag of de woonboerderij in verhuurde of onverhuurde staat zou worden overgedragen. Zonder overeenstemming daarover is er geen  sprake van een bindende overeenkomst.